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高层项目开发模式
操作手册
地产企业产品线管理 第七模块
前 言
中国城市人口密度大决定了高层住宅将是住宅开发的主要类型。本报告全
面总结了高层住宅的优劣势以及开发难题,并提出掌握高层开发突破点8大技
巧。我们发现高层住宅成功的关键,取决于我们如何在变化的经营环境中,
从市场、竞争对手、楼盘自身等多个方面制定完善的开发战略。
1.高层住宅项目开发优劣势分析
1.1高层住宅项目优势
中国主要城市人口密度大,土地供给有限,因而高层住宅今后仍将是
住宅开发的主要类型,开发量也相当大。高层住宅比之于多层住宅也有其优
势,比如视野开阔,便于观景,住户可获得一种居高临下的感觉。发展商如
果切切实实提高楼宇质素和物业管理水平,高层住宅对购房者的吸引力还是
很大的,这方面中国海外建筑集团做得很成功。中国海外开发的高层住宅在
设计与营销方面并无特别突出之处,但却总是成为畅销楼盘。其成功经验主
要在于切实提高楼盘质素,所开发的项目力求完美,只会提前完工,从未推
迟竣工,物业管理水平高,在定价上预留升值空间,因而树立了很好的品牌
和信誉,取得了客户信赖。可喜的是,高层住宅的发展商不甘寂寞,也在不
断探索、创新,多方面提高楼盘质素,创造楼盘特色。98年深圳的房地产市
场上出现了一些优秀的高层住宅楼盘。其实设计良好的高层住宅天然具备了
多层不可比拟的优点:
◆视野宽广,有登高望万家灯火的陶醉感 (当然有落地玻璃和较大的楼间距配
合更佳);
◆外观雄伟,具有都市现代感觉 (有特色的设计配合);
◆空气良好,不受地面交通污染,噪音少;
◆物业管理可控性强,保安条件优于多层住宅。还有采光、通风好以及蚊虫
少等诸多好处。
1.2高层住宅项目劣势
高层住宅的存在自然有它的合理性及种种好处,但它的弱点也是显而易见
2
高层项目开发模式与操作手册
的。在高层住宅发展中确实出现了相关的问题:
◆把周边大环境景观作为卖点的楼盘,开发商无法把握国土规划局的长期审批
工作,高层的景观前景没有保障,把景观作为卖点对地产商存在风险。
(号称180度海景的东海花园南边地块建设正开槽兴建高层建筑,其对东海
花园的市场无疑是重大麻烦。)
◆市场变化上:高层住宅结构设备上下对齐,户型难以灵活调整。高层板楼
每次修改设计都相当于低层数层时间成本,施工的修改也很困难。
◆缺少隐私权:高层住宅的天地是公共的,白天楼里邻居装修房子声音吵,
晚上楼上在家玩儿发烧友吵,有小孩不让她在地板上蹦,担心楼下人提意
见,卫生间或厨房漏水就更影响邻里关系。有时半夜被哪位发神经敲水管
惊醒,基本人权都保障不了。
◆健康上:儿童锻炼机会少。报载:“时下,高层建筑越来越多,国外的
一些研究成果表明:高层住宅的儿童患病率高,特别是呼吸道传染病。高层
住宅儿童的身高、脑活动量明显落后,发育不正常的主要原因是户外活动较
少。”
◆生态环境下:高层建筑对地下环境的损害也被社会日益重视。
2.高层住宅开发6大难题解析
2.1单体建筑难题
高层住宅规模成片开发较少,单体或联体建筑居多,集约化程度不高,
缺乏小区完善的功能配套。目前深圳高层住宅以单体建筑或联体建筑较多,真
正大型高层住宅社区并不多见,即使有也在功能配套、服务设施方面有所欠
缺。在一些大型住宅区内虽规划有高层住宅,但一般放在后期开发,多层住
宅尚比较普遍。预想,在一些成熟的住宅社区中开发高层住宅,享受小区的
功能配套,是目前高层住宅开发的一个方向。比如百仕达花园的二期工程,
金地海景花园的三期工程等,其高层住宅应该较纯单体独栋高层住宅有较大的
市场潜力。
2.2同质化难题
高层住宅同质化现象严重,差异化产品并不多见,个性化
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