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商业地产的操盘策略与商圈研究 演讲人：鲁 炳 全 中国人民大学房地产研究中心 特聘教授 北京博智行商业地产研究院 院 长 内容提要  商业地产的基本概念  商业地产操盘的核心环节控制  商业地产与专业市场的业态  商业地产的招商策略  商业地产的招商案例的分析  中国房地产行业十大镜像 商业地产的基本概念 商业房地产：(Commercial Investment ) 指所有可能产生交易的不动产， 包括住宅、写字楼、商铺等 [根据美国商业房地产投资协会（CCIM）的行业定义] 商用房地产（real estate for business) 指用于商务活动所使用的不动产、主要 是指单一商铺、商场、大卖场等 住宅开发的商业模式 第一种类型为沃尔玛模式。 比较典型的是万科模式，在不同城区的 郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标 客户极其准确，体制上采取一个总部强势控 制，有计划地在郊区连锁开店 住宅开发的商业模式 第二种类型为百货公司模式。  现在的华润置地是这个模式，即在同一个地域，各 种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中 低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、 公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系 统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国 营开发公司。 住宅开发的商业模式 第三种类型为精品店模式。 这是万通地产致力追求的模式，只在少数高 端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳 斯莱斯，一天卖不出几辆，但是每一辆的价 格高，所以营业额较高。 商业地产的商业模式(1) 只租不售： 物业建成后，形成独立的产权，通过招 商合作制与商户签订租约，收取租金作为现 金流的主要来源。 产权形成后，物业经过商业运营的包装后 进入资本市场获取良好的融资。 商业地产的商业模式(2) 只售不租： 物业建成后，整体出售或者将产权分割后再 进行销售，也就是当前比较流行的产权式商 铺、产权式酒店等；开发上通常希望通过提 供后期的物业管理为项目提供服务。 商业地产的商业模式(3) 租售结合 商用物业建成后，投资商、开发商将其中的 一部分物业出租，另一部分物业销售； 通常有两种方式：一种是底层销售，二层以 上出租；另一种是主力店部分出租、配套商 铺出售。这种模式大都是迫于资金的压力。 商业地产的五大特性 商业地产的五大特性  商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别； 商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别；  商业地产注重商业业态的研究和分析  商业地产注重商业业态的研究和分析  商业地产必须遵循社会的专业分工  商业地产必须遵循社会的专业分工  商业地产高回报的同时风险同样很大  商业地产高回报的同时风险同样很大  商业地产必须注重选址和商圈研究  商业地产必须注重选址和商圈研究 住宅地产面临的变革 住宅地产面临的变革  传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦  传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦  传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动  传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动  传统的住宅地产必须加大向商业地产开发模式的转变  传统的住宅地产必须加大向商业地产开发模式的转变 3、中国流通行业主力业态  （1）便利店（convenience store）  （2）超市（包括食品超市和综合超市）（supermarket）  （3）大型超市（hypermarket）  （4）仓储式会员店（warehouse club）  （5）百货店（depar