如何突破房地产工程管理瓶颈培训教材(228页).ppt

房地产企业工程质量管理的薄弱环节 ■ 房地产企业对施工单位缺乏有效的管控手段： 施工单位质保体系不健全，技术人员、质检人员配置的数量、质量无法满足工程管理需要 施工单位不按甲方要求进行重点工艺、工序质量控制，工程质量完全依靠甲方和监理的检验 施工单位不按甲方要求配合分包工作，不履行总包职责 房地产企业工程质量管理的薄弱环节 ■ 房地产企业对专业工程师缺乏明确的技术支持： 专业工程师实际管理中不可能查阅大量规范和标准图集，对细部做法及检验标准要求不清晰 专业工程师工程质量检查重点不明确，对需要重点防控的部位、工艺质量要求、管理措施要求不明确 专业工程师质量意识、责任心缺乏考核标准 房地产企业工程进度管理的薄弱环节 ■ 工程进度内部各部门计划无法协调 工程计划缺乏统一的系统协调，前瞻性不足，保障性计划编制要求不明确 工程计划缺乏过程跟踪和过程管理 国内现行规范适用性的现状影响 ■ 外墙外保温体系选择的随意性 没有结合结构特点和外墙装饰特点选择 外保温体系 短肢剪力墙结构在存在大量外围护墙的 情况下，应采用现浇混凝土钢丝板体系 外墙迫不得已采用外墙砖的情况下，应采用现浇混凝土钢丝网架外保温体系 空心砌体出现渗漏往往是串水，几乎无法维修 国内现行规范适用性的现状影响 ■ 国内目前常用的外墙外保温体系： ◆ 聚苯板薄抹灰外墙外保温体系 ◆ 胶粉聚苯颗粒保温浆料外墙外保温体系 ◆ 现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系 ◆ 现浇混凝土钢丝网架板聚苯板外墙外保温体系 ◆ 机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系 国内现行规范适用性的现状影响 ◆ 现浇混凝土钢丝网架板聚苯板外墙外保温体系： 与主体结构粘接牢固，空腔隐患较低 不受冬季环境温度影响 所有外保温体系中唯一具备贴外墙面砖条件 国内现行规范适用性的现状影响 浇筑混凝土产生的侧压力，造成聚苯板变形 易形成上下层聚苯板错台 无填充墙部分无法使用该体系 主体施工阶段增加一道工序，管理难度加大 外保温厚抹灰易产生开裂 国内现行规范适用性的现状影响 ◆ 现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系： 与主体结构粘接较好，空腔隐患较低 不受冬季环境温度影响 采取薄抹灰，抗裂性相对较好 国内现行规范适用性的现状影响 ◆ 胶粉聚苯颗粒保温浆料外墙外保温体系： ● 新节能规范下，胶粉聚苯颗粒保温浆料厚度 往往要达到10㎝厚度以上才能满足节能要求 ● 10㎝厚度以上的保温浆料，其经济性、安全 性、易施性均较差 ● 国内多个省市已经明令禁止使用保温浆料 国内现行规范适用性的现状影响 ◆ 机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系： ● 即使通过增强锚栓的形式加强与主体结构的 连接，空腔依然存在，渗漏隐患无法消除 ● 机械固定锚栓对墙体破坏较大，增大墙体开 裂渗漏隐患，尤其是禁止在非烧结型轻质砌 体上使用 ● 认为通过加强连接强度可以粘贴外墙面砖是 传统工程技术的误区 国内现行规范适用性的现状影响 ■ 外墙外保温材料的选择： ◆ EPS聚苯板平整度不如XPS挤塑板，密度 相对较小，尺寸稳定性相对较弱，但可粘 性高于XPS挤塑板 ◆ XPS挤塑板隔气性能好，吸水性低，抗蒸汽 渗透性高于EPS聚苯板 ◆ 后贴XPS挤塑板的方法因其材料特性可粘性 较差、透气性较好，极易产生空鼓开裂，用 于外墙外保温应慎重 国内现行规范适用性的现状影响 北京市：外墙贴砖高度超过6m的，其外保温在每 个楼层间应安装金属托架。15层以上的 高楼，外墙装修禁止使用外墙砖 上海市：除建筑底层和裙房外，限制设计、使用外 墙砖和马赛克等外墙瓷质贴面材料 国内现行规范适用性的现状影响 重庆市：楼层超过20层或者高度超过60m的民用建 筑外墙及临街或行人通行的建筑外墙不得 使用外墙面砖 江苏省：建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑 外墙限制使用陶瓷面砖 国内现行规范适用性的现状影响 ■ 外墙挤塑板保温＋外墙贴面砖技术上是 否成熟？ ■ 为什么国内多个城市禁止使用外墙面砖？ 国内现行规范适用性的现状影响 传统的外墙砖饰面是在混凝土、粘土砖等结 构刚性基层上粘贴面砖 现在的外墙砖饰面是在外保温材料（ EPS、 XPS、胶粉聚酯颗粒、硬发泡聚氨酯 ）面层 上粘贴面砖 国内现行规范适用性的现状影响 国家强制性行业标准《外墙饰面砖工程施工及 验收规程》JGJ 126-2000的制定主要针对混凝 土墙体和砌体，并未考虑在外保温面层上粘贴 面砖的特殊情况 国家强制性行业标准《建筑工程饰面砖粘接强 度检验标准》JGJ 110-97要求外墙面砖必须进 行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度