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房地产开发企业预售款监管 相关操作指引 一、关于商品房预售款监管协议书的签订 1、开发企业每次申请《商品房预售许可证》前，首先应与预售项目所在地可设立监管账户的商业银行共同签订《开平市商品房预售款专用账户监管协议书》（下称：《监管协议书》）。 2、开发企业与监管银行签订《监管协议书》时，须明确监管账户名称、监管账号、开发期数、监管预售项目施工名称及公安门牌。如开通使用POS机业务的,还应明确监管账户对应的POS机特约商户代码。（提醒：交易登记机构只有当监管账户涉及的所有预售项目都办理初始登记后，方可同意结算监管账户，因此，建议一个监管账户不要涉及多期开发楼盘。当监管账户涉及的预售许可项目较少，办理初始登记越快，那么结算越快，账户沉淀的资金周转越快。） 3、关于监管账户的最低预留资金的确定。开发企业在签订《监管协议书》时，应将监管账户对应的各个预售许可项目，经物价部门认证的商品房总售价累计数的10%，作为该监管账户的最低预留资金。 例如：新开设的监管账户对应的沿江一路1、2、3幢申请预售许可，经物价部门认证1幢总售价1000万；2幢总售价1100万；3幢总售价1200万。因此，监管账户的最低预留资金应为1000万×10%+1100万×10%+1200万×10%=330万。 又例如：物价部门认证总售价同上。新开设的监管账户对应的沿江一路1、2、3幢申请预售许可，沿江一路1幢先申请预售许可，那么签订《监管协议书》时，最低预留资金应为100万。当沿江一路1幢预售开盘后，2、3幢再申请预售许可时，那么签订《监管协议书》时，最低预留资金应为100万+110万+120万=330万。 4、关于预售项目建设工程施工款的确定。开发企业应在签订《监管协议书》时，按预售项目经物价部门出具的《开平市新建商品房价格认证书》内“价格构成项目”中，“规划勘测设计及前期工程费”、“开发小区内基础设施费”、“商品房建筑安装工程费”和“不可预见费”等各项建设工程施工费用的总和金额，确定该预售项目建设工程施工款。 5、开发企业在开平市住房和城乡建设局（下称住建局）驻行政中心窗口申请预售许可申请时，除递交申请预售许可的材料外，还应同时递交与项目监理企业共同编制的《预售项目建设工程进度用款计划表》（下称《用款计划表》），须监理企业盖章（相关填写要求详见《用款计划表》内的说明）。《用款计划表》电子版同时通过“开平市政府信息网→住建局(或网址/)→业务公开→城镇建设→商品房预售管理”系统上传，请下载使用，遵照执行。 二、关于商品房预售款的收存、拨付使用及监管账户的变更、取消的操作，详见《开平市住房和城乡建设局关于加强开平市商品房预售款监管的通知》（下称《预售款监管的通知》）的有关规定。 三、关于监管账户对账单的报送。各开发企业在获得监管银行每月出具的监管账户预售款资金收支情况对账单时，应按对账单资金收支情况编制明细表（注：明细表每项须注明购房地址及购房人姓名），并于每月10日前报送住建局城房股。 四、开发企业应严格执行《预售款监管的通知》的规定，指引购房人将预售房款存入监管账户，不得直接接收商品房预售款。否则，市住建局将暂停其相关业务的办理，并按《广东省商品房预售管理条例》第四十一条处理，降低或者注销其房地产开发资质，并处以违法用款额百分之十以上百分之二十以下的罚款，同时将其违规行为记入企业诚信信息系统并予曝光。 开平市住建局城房股 二0一二年四月十七日 3