房地产前期策划流程.xlsVIP

Sheet3 Sheet2 Sheet1 序号 阶段 可行性研究 具体研究流程 市场分析 包括宏观市场和区域市场 市场预测 包括供给预测、需求预测、价格预测 收入、成本、费用预测 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估 项目研究 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期 关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点 反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断 宏观环境分析 经济环境 房地产市场环境 宏观政策及经济形势（通胀、利率、汇率等） 城市经济状况（GDP、人均收入等） 重大事件及其影响（如北京2008年奥运会、上海2010年世博会） 人口及其变化状况（总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等） 城市建设（城市规划、固定资产投资、拆迁计划等） 结构及其规模（一、二、三级市场） 板块布局（热点区域） 研究内容 研究的对象 1、产品类型 1、卖点提炼 2、项目总体形象设计 3、推广费用预算 4、现场包装方案 5、制定销售策略 6、制定推广策略 7、营销工作总体时间表 看楼通道方案 示范园林