房地产测绘相关问题探析.pdfVIP

56 第四届长j角科技论坛(测绘分论坛) 2．1．2 对共有部位及如何分摊的认定 面层、装饰性幕墙……。由此判定，外墙抹灰、装饰 对共有部位及如何分摊的认定，一方面，涉及 面厚度不计算面积，外墙抹灰、装饰面厚度不应计 某一部位是否构成共有?其位置在哪及面积多少? 算在外墙厚度内。外业测量时，应根据具体情况， 是否应该进行分摊?向哪螳套内分摊?分摊依据是 记录外墙体装饰厚度，内业计算中扣除外墙体装饰 否充分等因素，另外，是根据设计意图来认定?还 厚度进行面积计算。 是根据施工情况来认定共有部位和如何分摊?在 3．2 内墙体装饰厚度是否计入使用面积问题 实践中，经常发生这样的情况，例如，某楼设计有一 《规范》8．1．3规定，房屋的使用面积系指房屋 附属用房，应属于共有部位，但在测绘时该附属用 户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水 房既未砌墙又未安装设备，是否承认其存在?如果 平投影计算。这里对墙体装饰厚度是否计入使用 不承认其存在，测绘结果出具后，开发商可开始售 面积问题也没有明确。在附录B1．2套内房屋使用 房，而在某一日开发商将设备施工安装到位，并要 面积d)中规定：内墙面装饰厚度计人使用面积。 求分摊，其要求是合理的，因为有设计依据，但测绘 从《规范》制定原则方面考虑，《规范》中“8．1．3 结果已产生效力如何更改?如果承认其存在，按施 房屋的使用面积”的解释属于一般条款，而“附录 工图标示的位置、面积、使用关系作了分摊，但若干 B1-2套内房屋的使用面积”属于特殊条款。按我国 年后施工安装仍不到位，如何处理? 现行法规要求，特殊条款优于一般条款，所以在测 房屋施工平面图是经审图程序确定的，是房屋 算房屋使用面积时，必须把墙体的装饰厚度包括 施工的依据，应具有法律效力。房屋面积测绘的实 在内。 质是构建既符合设计意图又符合《规范》的分摊关 至于“房屋的内墙面”，是指没有经过墙体抹灰 系，再根据这种关系计算不同套内部位应承担的共 处理的墙体(即砖砌体墙俗称红砖墙或清水墙等)， 有部位面积。 ． 还是指经过墙体抹灰处理的墙体，在《规范》中没有 如果是根据施工情况来认定共有部位和如何 明确解释，附录B中也没有明确内墙面装饰厚度。 分摊，显然是在改变设计，这超越了测绘的职能，而 根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑装 按设计意图进行认定，测绘依据则是充分的，如果 饰工程施t及验收规范》的有关规定，确定墙体抹 施T不到位，责任不在测绘而在施工。所以，遵从 灰属于内墙面装饰，其厚度属于内墙面装饰厚度。 设计意图应是房产面积测绘的准则，在共有部位认 《建筑装饰装修T程质量验收规范》及《建筑装 定上可有效地减少有关的争议。 饰工程施工及验收规范》的有关规定是，内(外)墙 2．1．3测绘成果的描述和表示 面抹灰层、装饰层厚度都属于内(外)墙面装饰厚度。 房屋面积测绘部门应向委托人出具测绘结果， 从商品房预、销售方面考虑，商品房预售合同 采有何种形式，《规范》没有规定，但一般说来要使 的使用面积是以设计图纸测算的使用面积为准，该 大多数人都能明了。目前基本上是采用CAD出图 使用面积已包含墙体抹灰厚度。如果房屋销售过 加数据说明，有的地方是将施工图复印缩小后附在 程中，现场实测套内使用面积时，墙体抹灰厚度不 测绘结果中，将各套房屋勾红，共有部位盖“共有” 计人使用面积，按经验推算，有些大户型的商品房 红印，图上尺寸可见，很直观，业主的异议明显下 屋，将出现其房屋套内使用面积的预售面积同竣工 降，即使有异议我们在施