中国的经济适用房与新加坡政府组屋的比较.docVIP

中国的经济适用房与新加坡政府组屋的比较 1．1 中国的住房发展历史 中国的住房发展是中国经济发展的一个缩影，中国的住房制度受到中国经济转型的影响，同时又影响着中国经济的发展。中国在改革开放前，实行计划经济，住房作为一种福利，由国家和单位统一分配、提供，由于人口众多，国家又不能对住房建设投入大量资金，人均居住面积及居住条件较差。随着经济的转型，部分住宅由社会提供的“商品房”解决，中国启动了住房改革，房改的目标是“货币化、商品化、社会化”。住房由过去的福利分配，开始成为一种商品，由社会提供，走市场化道路。1998年底，在全国范围内停止了由国家和单位向职工无偿分配住房，并收取低房租的做法，实行住房分配货币化，将住房分配完全社会化。同时，为“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，国家推出了经济适用房，希望经济适用房发展成为住房供应体系的主体。国家发展经济适用房的原因，一是为了解决中等偏下收入家庭的住房需求；二是扩大内需，拉动经济增长的需要。因此，经济适用房的有关政策的初衷没有仅仅局限于社会保障体系的范畴之内。这种政策定位上的模糊，使得经济适用房很难与商品房划地为限，而变为商品房的一种。作为政策性住房，经济适用房本应有一个数量的限制，不宜全面铺开，但一方面因为中国的人口结构还不是橄榄型，中低收入家庭占了人口的70％～80％，另一方面国家把它作为经济增长的一个主要手段。因此，在实际建设中，经济适用房就注定了要在政策房与商品房之间摇摆。这是造成经济适用房建设出现大量问题的主要原因，这时的经济适用房是市场化程度不够、管理制度不严格、不规 范的中间产物。随着中国房地产业的发展和相关市场的完善，中国住宅个人住房自有率大幅度提高，城镇家庭中80％拥有了自有住房，中国目前的住房建设开始建立了多层次的住房供应体系。应该看到中国的住宅建设需要政府作为主力为低收入家庭构筑住房的社会保障；同时，利用市场规则，逐步引导房地产企业由高利润的商品房开发转到利润相对较低的中低价位的普通商品住房开发，满足市场需要。 1．2新加坡的住房发展历史 新加坡是世界上人口高度密集的国家之一。20世纪50年代末，当时新加坡还是英联邦内的自治邦，社会经济困难重重，人民生活水平很低，住房奇缺，平均每户还不到一间住宅，200万人口有40％居住在贫民窟和屋棚内，有许多人住在店铺里，能够住上像样的住宅的人只占居民总数的9％，住宅问题成为当时新加坡面临的严峻课题。失业和住房问题是当时最大的两个社会矛盾。为此，新加坡政府决定把住房建设、社会人力资源、城市发展和振兴的战略性问题，放在最优先的位置上来考虑。政府于1960年2月成立了建屋发展局(HDB)，组织了对我国香港地区廉价公寓的考察，制定了“5年(1961--1965)建屋计划”，确定了解决房荒、消除贫民窟、更新市区的目标，以廉租屋形式向居民提供了大量的政府组屋；1964年，政府又提出了“居者有其屋”计划，鼓励中下层收入居民以分期付款方式购买政府组屋，从出租廉租屋为主向出售廉价屋过渡。新加坡目前已相继完成了5个“五年建屋计划”，共建成65．38万套住宅(不包括由建屋发展局接管的1927--1959年由新加坡改良信托局建造的2．3万套住宅)，使全国87．6％的居民搬进了政府提供的组屋，人均居住面积15 n12左右，居亚洲首位，居住条件和环境有很大程度的改善。与此同时，政府还鼓励个人兴建住宅，鼓励私人建筑商建造住宅出售给高收入的居民。经过长期不懈的努力，到现在为止，全国已有95％的人口解决了住房，5％的人需要再做改善。 2住房体制的比较 2．1．1 中国的住房体制 中国过去实行的是完全的计划经济，20世纪70年代末以来，中国开始了改革开放，开始向市场经济转轨，即人们常讲的市场化。中国的住房建设与分配方面，在1980年以前，由国家或单位统一建设，作为职工福利分配给住户。1980年以来，中国政府针对旧的住房体制的弊端，致力于推进住房制度改革。 1998年，在全国范围停止了住房实物分配，大力启动居民个人住房消费，推动了住房新体制的建立，带动了住房建设的加速发展。改变由国家和单位投入资金建设住房的做法，推进“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的房地产开发模式，初步建立了多层次的住房供应体系：高收入家庭购买或租赁市场价商品房；中低收人家庭购买经济适用住房；最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。在住房体制方面逐步走向市场化。 2．1．2新加坡的住房体制 新加坡是一个市场经济的国家，但在住房建设与分配上并不是完全通过市场调节来实现的，而是采取了政府分配与市场出售相结合的形式，即中、低收入者的住房由政府投资建设并实行有偿提供，高收入者住房由市场提供的体制，可以说新加坡在住房体制上具有一定的计划与市场相结合的意义。 2．2住房建设体制