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兼顾增长与民生的楼市调控政策文章作者：张成思　作者单位：中国人民大学 　文章出处： 《21世纪经济报道》 宏观政策调整需要明确认识到，过去几年中国房地产开发投资和价格的大幅度快速上涨积累了一定泡沫，这种泡沫不能通过在短期内过度抑制房地产行业发展的方式进行捅破，否则将会带来经济硬着陆的巨大风险，而且对普通民众也会带来巨大伤害(经济萎靡必然导致失业率增加)。在不能选择硬着陆模式的背景下，决策层可以选择对房地产市场循序渐进地进行降温，同时实施限制性政策和促进性政策，通过配套措施的不断跟进，逐渐消化前期积累的泡沫。这是关系到系统性金融风险和国民经济安全的重要问题。针对中国房地产市场潜在泡沫的抑扬并举的双重政策，是引导中国实现房地产市场发展软着陆的重要措施。 为此，2012年下半年的货币政策不宜以房地产价格继续回落为目标，而需利用动态调整利率和存款准备金率、区分不同人群实行差别性房贷利率水平等多种灵活的政策工具推动中国楼市软着陆。只有通过这样的稳健货币政策调整，才能实现我国房地产价格从高增长向平稳增长的平稳过渡。对于房地产价格的增长速度，按我国目前CPI通胀率与真实经济增长率的平均水平综合考虑，笔者认为房地产名义价格年均增长率适宜维持在5％-10％的区间，即可高于CPI通胀率，但增速不宜过度超过实体经济增长率。 多管齐下的组合性调控措施 在针对房地产市场发展的宏观政策调控方面，相关决策层亟须进一步增强多管齐下的组合性调控措施，在以下调控措施方面夯实相关管理工作。 首先，实施更具前瞻性的货币政策。在实践中，货币政策要有前瞻性，应当通过逆周期政策熨平波动而不是根据市场形势被动的采取经济政策。我国目前货币政策的主要问题就在于仍然缺乏前瞻性。货币政策具有一定的时滞性，据相关研究测算，贷款利率在2个季度后开始对房价产生负的影响。因此应在预期到房地产市场会有过热情况发生时就采取政策，这样可以使政策有一个作用时间，在过热情况发生时政策恰好发挥其作用，进而熨平过度的波动。但现在的情况是，政府通常是在已经发生了这种情况之后再去调整，这样会导致货币政策无法在过热苗头出现的初期就加以作用，进而在房地产过热形成趋势后，货币政策的效果就会大大减弱，需要不断加强政策力度才能保证调控效果。但是这又会对经济中其他部门产生不利影响，例如当前的经济增长形势较差就与2011年开始不断加强的调控有着一定关系。所以，我们应该加强对房地产市场形势的观测与分析，对房地产市场的走势进行预判，对应地选择政策调整时机，以收到最好的效果。 其次，实施有选择的信贷管控政策。对于房地产调控要合理利用信贷控制，对信贷的流向加以监控。通过多种方式鼓励和支持自住性住房需求的满足和实现，平抑和控制投机性资金大量流入房地产市场。目前，我国房地产调控取得了一定效果的主因是去年开始实行的限购政策通过削减需求的方法来实现控制房价的目标。但直接通过限购的措施毕竟是会对市场产生一定的扭曲效应，因此通过贷款调控的方法可能是更好的选择。2008年至2009年，在国家经济刺激计划的推动下，大量资金进入房地产市场。其中就包括不少投机性资金。这部分资金购房后一般没自住需求，而是待价而沽，虽说也是市场经济的一部分，但在当前房地产供应不足的情况下就造成了资源浪费。但同时我们也应注意到，很多居民还是有很迫切的自住性住房需求的，如果采取“一刀切”，不加区分地加以抑制，可能会对居民福利的提高造成不利影响。因此，应当考虑采取有选择的信贷管控政策，根据不同主体，区分不同住房需求，采取不同信贷政策。对此，首先需要在全国推广房地产信息联网制度，使得跨地区炒房得到有效抑制。在此基础上，考虑将购房者分为四类：第一类是首套房购买者，应当在信贷上予以保障和鼓励，例如给予优惠利率，增加灵活的贷款偿还方式。第二类是对于异地首套房和全国不超过两套房的购买者，考虑以基准利率发放贷款，并要求适当的首付比例。第三类是本地第二套房或者全国范围内第三套房的购买者，提高首付比例，增加抵押品，上浮贷款利率，甚至考虑对此类购房者限制贷款。第四类是本地三套房(含)以上的拥有者或者全国范围内四套房以上的拥有者，予以严格信贷管控，并限制进一步购房资格。 其三，细化差别化利率政策调控。注意审慎使用直接利率政策对房地产市场进行调控，应尽量寻找直接调整利率政策的替代政策。事实上，直接利率政策对房地产市场调控的效果并不明显，而与此同时，利率政策对于经济生活中的其他投资和经济行为却有着显著的影响。 因此，不恰当的利率政策非但不能有效调节房地产市场，还会对经济中的其他市场造成不必要的扭曲。所以，在做好前面几项工作、抑制投机性资金流入的同时，我们应当减少使用直接调控利率的政策，逐步过渡到通过市场机制形成利率，将这部分调节工作交由市场自发完成。辅以通过公开市场操作，再贴现等政策对市场的预期