亚星·泗水项目单体规划建议.ppt

“显富”心理——“面子工程”——独特外立面 “小资”情调——城市痕迹——气派外观 示意户型 地下层 首层 二层 顶层 30-45万 50-80万 100-150 多层住宅 130-200 花园洋房 125-150 270左右 联排别墅 主力总价区间（万元） 主力面积区间（㎡） 产品类型 4. 小 结 从面积、价格等各个方面拉开三种产品的档次，有效规避项目自身产品之间的竞争。 目前，泗水县在售楼盘外立面无显著特色，以简约的现代风格为主。 而，亚星·泗水项目作为一高端定位楼盘，外立面应要跳出区域限制。 暨西班牙式建筑风格 二、外立面建议 外墙主体 图示 （一）外立面色彩 外墙主体使用质朴温暖的土黄色系，给人阳光、活力、柔和踏实的感觉。 外墙基座 图示 饱和度较高的文化石材料，突出其安逸、祥和。 * 亚星·泗水项目 一期单体规划建议 北辰端拱地产顾问有限公司 2010-01 前 言 本次提报主要是结合泗水具体市场情况对亚星·泗水项目一期产品进行单体规划方面的建议。 第一部分 市场篇 第二部分 规划篇 目 录 这既是北辰的服务宗旨，更是所有地产项目一切工作的最终目的，单体规划亦不例外。 所谓“知己知彼，百战不殆”，项目最终要达到快速去化的先决条件是“符合市场需求” 甚至是“引领市场需求”。 故，我们先来看一下泗水房地产市场情况。 “一切皆为销售”。 知己知彼 百战不殆 第一部分 市 场 篇 市 场 主 观——潜在客户需求 客 观——市场环境要求 一、客观要求 三卧或两卧朝南，客厅无朝南；明卫明厨 119-143㎡ 3-2-1 明珠花园 两卧朝南及两卧一厅朝南；明卫明厨 100-140㎡ 3-2-1 滨河水苑 三卧或两卧朝南，客厅无朝南；明卫明厨 107-135㎡ 3-2-1 阳光花园 以三卧及两卧朝南为主，厅朝南为辅；明厨明卫为主 108-123㎡ 3-2-1 府前花园 两卧一厅或一卧一厅朝南；明卫明厨 110-135㎡ 3-2-1 圣融庭院 卧厅朝南比例各占一半；明厨暗卫为主 87-150㎡ 3-2-1 恒兴家园 厅朝南为主，至少一卧朝南；明厨明卫 110-140㎡ 3-2-1 中兴新城 卧室朝南为主；明厨明卫为主 110-135㎡ 3-2-1 舜和家园 卧室朝南为主；明厨明卫为主 92-118㎡ 3-2-1 龙城知春 户型结构 主力面积区间 主力户型 项目名称 泗水在售楼盘信息一览 由上表可以看出，在泗水县城： 主力户型为三室两厅一卫，主力面积区间为100-140㎡，户型结构以卧室朝南为主，明厨明卫。 舒适性（大面积、卧室朝南） 实用性（一卫） 由此，泗水县客观市场环境对单体规划的要求可概括为： 亚星·泗水项目 上市公司打造 ? 欧陆风情 ? 高品质居住典范 二、主观需求 定位 客户锁定 泗水地区的中高端收入人群 县城的少数阶层——暨中高端人群，他们有以下共性： 独特的外立面——面子工程 气派外观——城市痕迹 故，为满足潜在客户的需求，泗水项目应达到： 综上，亚星·泗水项目单体规划应主要考虑以下几个因素： 三、市场总结 舒适性——大面积、卧室朝南为主 实用性——一个卫生间 面子工程——独特的外立面 城市痕迹——气派外观 审视自我 因地制宜 第二部分 规 划 篇 单 体 规 划 外立面设计 户型建议 （本次提报的主要内容） （要求独特、气派） 一、户型建议 根据已报批的规划方案，泗水项目一期产品涵盖联排别墅、花园洋房、多层住宅 三种类型。 联排别墅——提升项目品质 花园洋房——主力产品 多层住宅——次主力产品 产品地位影响户型结构 （一）产品地位 （二）户型建议 影响因素 1.高档多层 市场现状。市场主力产品为多层住宅。 产品定位。次主力产品。 客户类型。小康户，对产品档次、居住品质有一定要求。 项目定位。为凸显泗水项目的高端定位，除了价格外，在户型面积 上也应稍有提升。 因此，多层产品的单体规划应该还是以迎合市场需求为主。 20% 140-150㎡ 5% 150㎡以上 舒适型四居室 4-2-2 60% 120-140㎡ 舒适型三居室 3-2-1 100-115㎡ 建筑面积 （㎡） 15% 比例 紧凑型三居室 3-2-1 户型 户型配比建议 户型结构建议 以卧室朝南为主、明厨明卫 示意户型 三室两厅一卫 两室两厅一卫 影响因素 2.花园洋房 市场现状。泗水市场上没有同类产品。 产品定位。主力产品。 客户类型。有一定经济实力，对产品档次、居住品质较高要求。 因此，花园洋房产品的单体规划要与多层产品在面积与总价