一般企业土地使用权三个特殊事项的会计处理.pdfVIP

管 理 荟 萃 詈 暑 。恐臼 台国隐国 昼 镑 围圈岛跆 雹 新会计准则实施后，一般企业非(房地产企业武)清荣 进行核算 。土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和计提折 的土地使用权不再在 固定资产或在建工程 旧。既然准则规定，自行开发建造厂房等建筑物 ．相关的土地 科 目反映．而是在无形资产一土地使用权 使用权与建筑物应当分别进行处理 ．土地使用权与地上建筑 反映．除非该土地使用权 已出租或持有并准备增值后转让 ． 物分别进行摊销和计提折 旧．那么建筑物建造期间的摊销也 此两种情况土地使用权在投资性房地产科 目反映．非本文论 应该计入当期损益(管理费用)，而不应计入在建工程 。笔者也 述 的内容 。 认 同后一种观点。可以看出新准则对 “房 ”和 “地”的处理倾 向 一 、 三通一平等的账务处理 于 “房是房”“地是地”．把无形资产和固定资产绝对地分开核 三通指 的是通水 、通 电和通路 ．一平指 的是平整场地 。可 算。如果将士地使用权摊销后再计人房屋建筑物的价值既与 以进行施工 现阶段 ．一般企业非公益用途土地使用权 的获 此理念相悖也容易被企业用来调节利润 同时．企业会计制 得一般通过政府土地管理部门以 “招 、拍 、挂”的方式从一级 度的规定是只要土地使用权用以开发建造 自用项 目．即将土 市场取得 ．或者通过二级市场取得 通过一级市场取得 的土 地使用权的价值全部转入工程成本 ．作为房屋建筑物地基 的 地使用权一般都会达到三二通一平的标准 ．但如果购人 的土地 土地可 以说与房屋建筑物直接相关 ，而其他用作道路、绿化 尚未进行平整等 ．其平整费用如何处理 ．在实务 中有不 同理 甚至就是空地的土地价值也 同时分摊计人建筑物成本就太 解 ：一种观点认为土地使用权只能包括 出让金及相关税费， 牵强了．而将土地使用权解释为一个企业存在的合理支出似 其后发生的土地平整旋 应分摊至相应地上建筑物价值 中： 更合理 。因此 ．笔者认为 ，将土地使用权的摊销从始至终都计 另一种观点认为三通 一平是基本建设项 目开工 的前提条件 ． 入管理费用更合理 应该属于土地使用权的范畴 ．一般政府出让的土地都至少到 三、购买土地使用权发生的借款利息能否资本化 三通一平 ，如果没有 ，也会在土地价格上有所折让 所 以．企 新准则规定借款 费用 中符合 资本化条件的资产是指需 业 自行平整场地等费用也应计人土地使用权的入账价值 笔 要经过相当长时间的构建或者生产活动才能达到预定可使 者认 同后一种观点 土地使刚权作为一项单独的资产 ．其反 用或者可销售状态 的固定资产、投资性房地产和存货等资 映的内容应该完整 不能仪依据费用发生 的形式决定其内容 产 。建造合同成本、确认为无形资产 的开发支出等在符合条 归属 而从二级市场购得 的土地使用权因土地部 门的相关规 件 的情况下，也可以认定为符合资本化条件 的资产。这一规 定：例如开发程度超过 25％方可进行交易等决定了交易时三 定使借款费用资本化 的资产范围不再局限于固定资产 ．因 通一平必然 已发生．所以不必考虑上述问题 此 ．虽然准则未明确提到无形资产一土地使用权属于符合资 二、建设期间土地使用权摊销的会计处理 本化 的资产 ．但实践中还是有人将其扩大为可资本化资产的 建设期间土地使}{{权要不要摊销 ．如果摊销其摊销额是 范围．理 由即是土地使用权是构建 固定资产必不可少 的条 否计入在建_T程还是管理费用 ．上述问题可 以说 自从土地使 件 ．而固定资产属于可资本化资产的范围 这样的理解还是 用权划归无形资产核算后 ，争议就一直未 曾停过 。笔者认为 ，