城市土地储备制度模式比较研究.pdfVIP

产 经 INDUSTRIAL ECONOMY 城市土地储备制度模式比较研究 ■ 盛筠 章智群 北京林业大学经济管理学院工商管理（物业管理方向） 中图分类号：F293.2 文献标识：A 文章编号：1006-7833(2010) 11-146-02 摘 要 城市土地储备制度在我国是一种新的土地 （二）我国不同城市土地储备运行模式的特点 经营管理制度，属于一种新的制度创新。它尚处于起步 土地储备制度作为一种新的制度安排，各地在实践过 阶段，土地储备的理论研究滞后于实践的发展。我国的 程中形成了不同的储备模式。当前，我国形成了三种有代 土地储备制度的运作模式多样化，形成了三种有代表性 表性的土地储备模式：一是以市场机制运行的“ 上海模 的土地储备制度，分别是上海的市场模式、杭州的政府 式” ；二是以政府主导的“杭州模式” ；三是市场与政府结 主导模式和武汉的市场与政府相结合混合模式。 合的“武汉模式” 。 关键词 城市土地储备制度 创新模式 比较 优化 1．市场主导型（典型城市——上海） 上海市的土地运作模式基本采用市场化运作方式，充 一、研究背景 分体现市场机制配置土地资源的功能。该模式的特点是土 “土地是一切生产和一切存在的源泉” ，是“人类不能出 地储备机构据其收购计划和市政府的要求，通过与被收购 让的生存条件和再生产条件” ，是人类赖以生存和发展的物 单位协商，确定土地收购价格或约定土地收益分成，取得 质基础，是城市经济发展的最基本要素，社会生产的第一 土地并按现行规定办理土地过户手续，储备机构取得土地 要素。由于土地的稀缺性、不可再生性和土地利用的多样 后对土地进行拆迁、平整和相关基础设施配套后，由土地 性决定了土地在城市社会发展的各个方面承担着重要的角 管理机构出让给新的用地者。虽然政府规定了储备上地的 色，随之具有了公共产品的属性，具有了社会公共属性。 范围，但对范围以内的土地实施行为不具有强制性，土地 储备土地是为加强政府对土地市场的调控力度，从而形 发展中心能否成功储备土地要视其与用地单位的协商情况 成影响城市土地市场的一种力量。城市土地储备制度，是根 而定。 据城市建设的需要，有计划地将土地投入市场的制度。其主 2 ．政府主导型（典型城市——杭州） 要目标是通过政府垄断土地一级市场供应，增强政府对土地 杭州市在储备机构设置上，实行双结构模式，即成立 市场的调控能力，防止土地收益流失，规范土地市场秩序。 城市土地储备委员会和土地储备中心，实行分层两级管理 二、国外土地储备制度现状 模式。杭州土地储备属于政府主导性质，并通过对土地前 国外土地储备的基本涵义是在土地尚未需要开发利用 期开发利用—土地储备—土地出让这三个环节实现了政府 对土地一级市场的控制。政府通过“统一收购权”和“统一 之前，预先由政府或公共团体将其获取并持有，并在适当 批发权”，实现了对市区土地一级市场的垄断。 时机投放到土地市场以作为未来开发之用或用以实现某一 3．行政指导与市场相结合混合型（典型城市——武汉） 公共利益。根据政府对私人土地所有者从土地获益的政策