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公共行政 党政干部论坛 城市社区业主维权中的政府作用 O章长城朱光喜 随着货币分房政策和市场化物业管理模式的深 益和权力结构。“市(区)政府——房地产行政主管部 入推进。我国城市社区中的物业纠纷问题也日益凸 门——街道办事处——居民委员会”在利益逻辑上是 现，在物业纠纷中业主的合法权益往往会遭到不同程 国家权力的体现。在社区中以居民委员会为代表；“房 度的侵犯，为了维权。许多业主掀起了“维权运动”。然 地产开发商——物业服务企业”在利益逻辑上是市场 而，业主的维权却遭受到了来自方方面面的阻力，维 权力的体现，在社区中以物业服务企业为代表；[I】‘‘业 权活动显得举步维艰。物业纠纷产生的原因是什么? 主——业主大会——业主委员会”在利益逻辑上是 业主维权为什么举步维艰?政府在解决物业纠纷问题 (公民)社会权力的体现，在社区中以业主和业主委员 和业主维权中应该承担什么样的责任?这些都是值得 会为代表。于是，在现行的物业关系中形成了“国 深入探究的问题。 家——市场——社会”的社区权力结构。 一、物业关系中的社区权力结构 二、社区权力结构中的利益博弈 货币分房政策取代福利分房政策后，城市居民需 物业关系中的三种权力各有自己的行动逻辑：国 要自主购房而成为房产的所有者——业主；同时，政 家是等级权力的逻辑，市场是盈亏逻辑，公民社会是 府和单位也不再承担房产的日常维护和管理任务，将 自愿主义的逻辑。[2】‘‘市(区)政府——房地产行政主 这一职能转移给市场，于是物业服务企业应运而生。 管部门——街道办事处——居民委员会”是要维护其 以房产为核心的物业和物业管理服务成为“商品”，业 所代表的国家政权的利益，“房地产开发商——物业 主需要以契约的方式向房地产开发商和物业服务企 服务企业”要维护的是市场主体的经济利益。“业 业购买，从而形成了与福利分房政策下的房产关系完 主——业主大会——业主委员会”要维护的是私人的 全不同的物业关系。 财产权利。因此，三种权力虽然同处于微观社区中，但 这种货币分房政策下的物业关系的结构是：居民 它们的利益基础并不完全一致，他们从各自的利益逻 向房地产开发商购房后成为业主，通过召开业主大会 辑出发，相互之间展开错综复杂的博弈。 产生业主委员会作为自己的自治机构，业主委员会根 第一，社会权力与市场权力的博弈。社会权力与 据业主大会的决定代表业主与物业服务企业签订物 市场权力的博弈是在业主、业主委员会与房地产开发 业管理服务合同，将物业管理业务委托给物业服务企 商、物业服务企业之间展开。业主与房地产开发商、物 业，物业服务企业向业主提供各种物业管理服务，业 业服务企业之间是物业、物业管理服务的买卖关系。 主则需要付费来购买物业管理服务。社区居民委员会 然而业主与房地产开发商以及业主通过业主委员会 对业主委员会的工作进行指导和监督；政府房地产行 与物业服务企业之间的“契约”都存在“不完全契约” 政管理部门，如市(区)政府的建设局、房产(管)局和的问题，13JliIJ由于个人的有限理性，外在环境的复杂 街道办事处的小区办、物业办等，则对房地产开发商、 性、不确定性，信息的不对称和不完全性，契约的当事 物业服务企业的经营活动和业主委员会的行为进行 人或契约的仲裁者无法证实或观察一切，需要设计不 行业监管。 同的机制以对付契约条款的不完全性，并处理由不确 在这种物业关系中，房地产开发商、物业服务企 定事件引发的有关契约条款带来的问题。房地产开发 业、业主大会、业主委员会等新组织进入社区，改变了 商和物业服务企业由于占有房产开发和物业管理上 原来单纯的“街——居”管理体制，形成了多元化的利 的信息优势，往往会利用业主的“无知”来违背合同中 In 万方数据 2008年第9期