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第三章 房地产市场开发与经营环境 3.1房地产开发与经营市场环境概述 一、房地产开发与经营环境含义 1、环境：影响企业生存与发展的外部因素的总和。 2、房地产开发与经营环境：影响房地产开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。 二、房地产开发与经营环境的构成 1、宏观环境 2、中观环境 3、微观环境 三、房地产开发与经营环境特点 1、关联性 2、可变性 3、相对性 4、层次性 一、市场宏观环境状况 （一）、政治法律环境 1、政治局势与政策 1）财政政策 2）货币政策 3）产业政策 4）土地政策 5）住房政策(见附件) 2、相关法律 （二）经济环境 1、宏观经济趋势（附件） 2、居民收入和购买力(如图)_ 3、外贸状况 4、利率 5、汇率 汇率亦称“外汇行市或汇价”，是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。由于世界各国货币的名称不同，币值不一，所以一国货币对其他国家的货币要规定一个兑换率，即汇率。 （三）人口环境 1、人口总量 2、年龄结构 3、人口地理分布 4、家庭结构 5、教育程度等 （四）社会文化 二、中观环境——城市房地产市场状况 市场整体情况 土地市场情况 商品房市场情况 全市房地产价格走势 全市主要发展商开发销售情况 二手房市场交易情况 三、微观环境 1、消费者行为调研与市场需求容量调研 /col1874/col1877/col1879