破解物业管理收费难难题实现物业管理行业可持续发展.docVIP

破解物业管理收费难难题实现物业管理行业可持续发展 　　　一、物业管理收费难的原因 　　物业管理收费难绝不是一个孤立的问题，产生这个问题的原因很多，有政府的原因，有开发商的原因，有业主的原因，也有物业管理企业自身的原因。笔者认为，最根本的原因是各方均以各自利益为出发点，因而产生片面的认识所致，或者说是行业定位和社会定位出现了严重的偏差。 　　1、楚雄市的物业管理行业起步较晚毋庸赘述，至今仍徘徊在“政府主导”时代。物业服务费采用政府指导价和市场调节价相结合的方式，而占市场主体超过三分之二的住宅类物业基本上实行的都是政府指导价，物业服务企业一开始就被定性为保本微利企业。尤其在今天的“民意维稳”的大环境下，政府定价一般都会在效益最大化和成本最小化中选取成本最小化的法则，这就使物业服务费政府指导价成了一个实足的被晒干了油水的标准。使物业服务企业一直在低标准、低收交率的状态艰难运营。 　　2、物业服务费价格形成机制的问题。在各类服务业中，目前很难找到如物业服务般全包全搅，散而不精的大一统企业，既不能建立和推动受社会普遍接受的刚性标准和量化体系，又无法获得社会高度认同的专业信誉，因而要各种不同背景和不同需求的业主依靠心理感知去判断物业服务物业费的标准是非常难的。 　　3、社会舆论夸大对物业服务企业服务工作的质疑，助长了业主拒不缴费的气势。物业管理需要的是理解、支持、鼓励，这个时期社会舆论诸如“物业管理企业只收钱不服务”、“物业公司赚取昧心钱”等等一些未加证实、不客观而又附加渲染的说法都会摧毁物业人的职业荣誉，颠覆物业管理在社会的信誉，也让业主拒交物业费心安理得。 　　4、物业管理行业在社会的公信度不高。由于种种原因使物业管理行业的社会评价不高，社会对物业服务价值的认可程度普遍不高，对物业服务工作尊重度不够。 　　5、业主认知错位的原因。一是对物业服务企业的职责认识不清或错误，把非物业服务责任范围的事务理解成物业服务公司份内职责。对物业公司无力解决有误解，认为物业公司不尽服务职责而拒交物业费。例如：业主发生车辆或家庭财产被盗，因其他业主相邻关系侵权干扰其生活而物业公司制止无效，认为物业公司应当负责；二是许多业主把应由开发商承担的开发遗留问题和房屋质量问题，包括擅自更改规划，不按标准配套设施，销售物业时的乱承诺等问题。把小区车位、会所、物业用房等共用部位，共用设施设备的产权归属问题，以及应由政府承担的一些社会职能，社区承担的社会保障职能，都误认为是物业管理责任，认为交了管理费，凡是找物业服务企业，解决不好就是管理不好，解释不认可就是服务态度不好，动不动就媒体曝光；二是忽视物业服务的价值，盲目认为收费标准过高而拒绝交费；三是无理由的恶意欠费，将责任推脱给物业公司，找理由赖帐；或存在侥幸心理、从众心理、习惯拖欠心理；四是业主行为不当，如违章搭建、饲养动物破坏环境等影响到邻里关系，受扰者无力解决而拒交物业费。 　　6、开发商的原因。一是一些开发商粗制滥造，把大量的工程问题留给物业管理企业去处理，导致物业投入使用后，管理问题层出不穷，许多问题物业管理企业根本无法解决。而业主认为我交物业费物业公司就必须对我负责，结果矛盾直接在业主和物业管理企业之间产生，等于开发商在物业建设完成阶段就把业主和物业管理企业推到了对立面。这恐怕是至今为止造成业主拒交物业费最多和最直接的原因了。二是销售阶段宣传和夸大物业服务、配套设施，或交房前期要求物业公司对业主提供超值范围和超标准服务，业主后入住一段时间后，特别是项目整个建设全交付后，服务质量下降，业主产生巨大心理落差。三是房屋保修期内的维修工作不及时彻底，业主不满意成抗拒心理。 　　7、物业服务企业自身的原因：主要是服务不规范，表现在以下方面：一是维修不及时，给业主的生活带来影响；二足服务不到位，不认真履行合同的服务承诺和应承担的责任；三是收费不规范，不透明。 　　二、破解难题，实现可持续发展 　　物业管理服务费是物业服务企业赖以生存的基础，物业服务收费难的问题，直接关系到物业企业的生存和发展，通过分析探讨其发生的本源，使我们能够发现问题的症结所在，从而找出解决问题的办法。物业服务收费难的问题还将会在一个相当长的时间里存在物业管理的活动中，解决物业服务费问题，不能希望于一朝一夕，而要做好长期的思想准备。 　　（一）呼吁政府部门要改变目前物业服务费“一费定终身”的政策。要按照当地政府物价上涨系数和最低工资调整比例，及时调整物业综合服务费标准，从市场经济的角度，逐步扩大市场调节价的范围，除非住宅物业外，逐步将高档住宅物业纳入市场调节价的范畴，缩小政府指导价的范围，逐步过渡到除了售后公房和保障房外，所有物业都纳入市场调节价范畴。 　　（二）规范物业服务企业行为 　　1、建立健全企业内部管理制度和规章制度，无论是常规的物业