美食街物业管理支出明细1164634313.doc

美食街物业管理费用测算 一、测算的依据 济南市物业管理办法、济南市物业收费管理实施办法及济南市政府相关物业管理法律、法规； 《山东省物业管理条例》、《山东省物业收费管理办法》； 《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。 二、经费测算的原则 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 针对高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 （一）根据本物业特点，费用测算包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行保养费，保洁卫生费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，利润，开办费摊销，不可预见费，税费。 不包括的费用：物业设施设备的大、中型维修费、运行用电费以及公共部位用水电费等。 (二)费用的说明 1、员工工资标准 根据市场化原则，参照济南行业工资水平，制定人员工资标准如下： 序号 岗位 月薪 年薪 备注 1 物业管理员 850.00 10200.00 2 保洁主管 900.00 10800.00 3 保洁员 550.00 6600.00 4 维修工 900.00 10800.00 5 值班电工 800.00 9600.00 6 保安主管 1300.00 15600.00 7 保安员 1000.00 8400.00 2、设备维护费 主要指美食街公用设备的日常维护、保养、维修及有关部门对共用设备年度检测所需费用（业主自用设备除外）。维护、保养、维修主要内容含设备易损件的更换；损坏件的更换；维护、维修所需的材料及油剂等。 维修工具及耗材仅包括设备/设施运行养护、零星小修所需工具损耗和胶布、公共照明灯具配件等小耗材，不包括设施设备大中修的零配件和需更换的易耗件。 3、物资装备的摊销 物资装备摊销分两部分进行,单件价格在,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按年摊销；单件价格在,000元以下的物资装备计入开办费，按年摊销。 开办费的摊销期限为2年。 根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的5%。 依照济南市物业管理行业惯例，同类物业每年按总支出的15%提取管理者酬金。 物业管理经费测算总表 （单位：人民币元） 序号 项目 测算依据 月支出 年支出 1 人工成本 详见测算明细表1 4834.36 58012.32 2 行政办公费 详见测算明细表2 1480 17760 3 清洁费 详见测算明细表3 4730.67 56768 4 设施设备维保费 详见测算明细表4 341.64 4099.68 5 开办费摊销 详见测算明细表6 44.81 537.6669 6 小计 　 11431.47 137177.67 7 不可预见费 以上各项之和的3% 342.94 4115.33 8 管理者酬金 以上各项之和的12% 1412.93 16955.16 9 营业税金及附加 以上各项之和的5.55% 731.90 8782.77 10 总计 7+8+9+10 13919.24 167030.93 11 按建筑面积1400平方米计算，每平方米物业管理费9.94元/月。 （一）人工成本测算 　 序号 项目 人数 计算方法 月薪 月支出 年支出 1 保安员 3 人数x月薪 1000 3000 36000 2 保洁员 2 人数x月薪 650 1300 15600 　 5 　 　 4300 51600 3 8 人数x月薪 700 5600 67200 4 值班电工 6 人数x月薪 800 4800 57600 5 消防控制人员 3 人数x月薪 600 1800 21600 6 小计 17 　 12200 12200 7 美食街1400平方米，占整体的4.38% 534.36 6412.32 8 合计 　 4834.36 58012.32 （二）行政办公费 序号 项目 数量 单价 计算方法 月支出 年支出 1 办公用品 　 　 　 150 1800 2 通讯费 　 　 　 200 2400 3 服务电话 1 　 　 200 2400 4 员工通讯补贴 　 　 　 300 3600 5 交通费 　 　 综合测算 200 2400 6 档案资料用具 　 　 综合测算 30 360 7 外联费 　 　 综合测算 400 4800 8 行政办公费合计