赤峰市住宅小区物业管理中存在的问题及建议.pdfVIP

CITYCOMMUNlCATION 随着城镇住宅商品化的不断深化 ，与之相适应的物业管理作为专业化、社会化的房屋管理形式已成 为社区建设、城市管理不可或缺的一部分。但是，我们在肯定物业管理取得成绩的同时，亦应看到其存在 的一些问题，这对于完善笔者所在赤峰市 (以下简称 “我市”)物业管理体制是十分必要的。因此，笔者 对我市市区住宅小区物业管理中具有普遍性的问题进行剖析，并提出建议。 一 、 基本情况 从我市物业管理来看，主要集中于市区。例如在红山区，共有物业服务企业 13家，其中国家二级资 质等级企业 3家，从业人员 1200多人，其中管理人员500多人，保洁人员 700多人 ，管理住宅小区600 多万平方米 (建筑面积 )，其中管理规模最大的万嘉物业服务公司，管理物业面积 200多万平方米。物业 服务企业组织形式为有限责任公司，物业服务企业欠缺规模效应，物业服务类型单一——为住宅小区，市 场竞争能力较弱，劳服技术含量低。 业主作为物业服务关系的一方当事人，逐渐由松散状态演进为有组织的自治群体。2003年 《物业管 理条例》实施后，房产行业主管部门与街道办事处积极组织、引导住宅小区业主成立业主大会及业主委员 会。2004年 5月，我市第一家根据法定程序规范的昭乌达竹园业主大会及业主委员会成立，为业主自治 200812 M0DERNPROPERTYMANAGEMENT NEW PROPRIETO 城市交流 CITYCOMMUNICATION 提供了非常好的模范作用。目前物业管理区域界限清晰的 事不关己，高高挂起。业主的参与意识 、维权意识比较淡薄， 住宅小区基本均已成立业主大会及业主委员会，这为规范 大多数怀有 “搭便车”心理，导致市区住宅小区不能及时 物业服务法律关系及为业主依法维权创造了良好的平台。 成立业主大会及业主委员会，缺乏对物业服务企业有效的 目前已有部分依法成立的业主大会及业主委员会严格 监督和沟通，这也是 目前一些住宅小区仍然处于前期物业 根据 《物业管理条例》规定选聘物业服务企业，签订物业 管理的主要原因之一。另外，由于一部分业主对 自身权利 服务合同，明确双方的权利、义务，如红山区昭乌达小区、 的漠视，会产生极少数业主为实现 自己的不当利益而将广 新华小区等。但综合市区情况来看，规范T作难度还相当 大业主的权利作为其与物业服务企业讨价还价的手段。 大 。 (三)有关公用事业单位与物业服务企业推诿维修责任 在一个物业管理区域中，物业服务企业在对物业管理 二、存在的主要问题 域内的配套设施设备行使维修、管理义务时，不可避免 (一 )市区住宅小区普遍硬件不完善 地与以配套设施设备为提供产品及服务载体的公用事业单 市区住宅小区建成年代普遍较早 ，小区配套或不完善、 位发生交叉或冲突。为此，双方各执一词，推卸各 自应尽 或严重老化；小区规模小 、封闭性差；缺乏统一规划、插 的维修义务 (如屡见报端的自来水管线泄漏而产生的维修 建现象不断 、小区完整性低 、物业管理区域不明显。这些 扯皮问题)。这不仅给业主带来了生活上的不便 ，而且也 给住宅小区的统一管理 、封闭管理带来了客观上的限制条 造成了资源 (如水、热等资源)的浪费。 件，同时亦为一个小区多家管理提供了客观条件，极大地 (四)专项维修金及物业管理用房等遗留问题不容忽视 妨碍了对住宅小 实施统一有效的物业管理。 存保修期满后 ，住宅小区的楼房及配套设施设备不 (二 )业主依法维权的意识有待提高 可避免地会发生损坏或A然老化，这时就必须使用专项维 由于物业管理主要是针对住宅小区的共用部位共用设 修金，对住宅共用部位共用设施设备进行大修、更新、改 施设备，而这些共用部位共用设施设备与每个业主的直接 造。这事关延长建筑物的使用寿命，保障房产的保值、增 联