2011年泉州市中心市区.doc

2011年泉州市中心市区 基准地价修编成果应用方案 泉州市国土资源局 二○一二年十月  目 录 一、基准地价的适用范围 1 二、基准地价的内涵 1 三、基准地价的构成 4 四、各类用地基准地价级别范围 5 （一）商服用地土地级别 5 （二）住宅用地土地级别 6 （三）工矿仓储用地土地级别 6 （四）其他类型用地土地级别 8 五、泉州市中心市区各类用地基准地价 8 （一）商服用地路线价 8 （二）商服用地级别基准地价 12 （三）住宅用地基准地价 13 （四）工矿仓储用地基准地价 14 （五）其它类型用地基准地价 15 六、基准地价修正系数 15 （一）商服用地路线价修正系数 15 1.临街深度修正系数 15 2.楼层修正 17 3.临街状况修正 17 4.其它个别因素修正 17 （二）各类用地级别基准地价影响因数修正系数及影响因素指标说明 17 1. 商服用地级别基准地价影响因数修正系数及影响因素指标说明 17 2. 住宅用地级别基准地价影响因数修正系数及影响因素指标说明 25 3. 工矿仓储用地级别基准地价影响因数修正系数及影响因素指标说明 33 4. 其它类型用地级别基准地价影响因数修正系数及影响因素指标说明 36 （三）容积率修正系数 38 1.商服用地容积率修正 38 2.住宅用地容积率修正 39 3.其他类型用地容积率修正 39 （四）各类用地土地使用年期修正系数 40 （五）期日修正 42 （六）土地开发程度修正 42 七、地下空间建设用地使用权的基准地价 42 八、基准地价及其在宗地地价评估中的运用 43 九、使用基准地价测算宗地地价中的其它说明 52 一、基准地价的适用范围 根据《泉州市中心市区2011年基准地价修编工程项目招标文件》的内容，本次泉州市中心市区基准地价修编的工作范围为泉州市中心市区（含鲤城区、丰泽区、泉州经济技术开发区清濛园区覆盖的城市建设用地区域），面积约172平方公里。 二、基准地价的内涵 按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）和《福建省国土资源厅关于进一步规范土地用途分类管理的通知》（闽国土资综〔2009〕225号）规范用地类型名称和内涵，结合泉州市中心市区实际情况，本轮基准地价修编涉及用地类型包括商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、营利性的公共管理和公共服务用地、营利性殡葬用地、营利性停车场用地等。在上述用地类型中，商服用地、住宅用地、工矿仓储用地的基准地价类型细分到二级类用途,即商服用地细分为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地和其它商服用地；住宅用地细分为普通住宅用地、别墅用地等高级住宅用地；工矿仓储用地细分为工业用地和仓储用地，并确定各类用地基准地价内涵如下： 泉州市中心市区各类用地基准地价内涵是指各类土地用途在法定最高土地使用年限，于基准日2011年1月1日,土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）,红线内场地平整，在标准容积率条件下不同级别、不同土地用途的区域平均地价,具体是指： （一）商服用地 1、含义 商服用地包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其它商服用地。 批发零售用地指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场、加油站、加气站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。 住宿餐饮用地指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。 商务金融用地指企业、服务业等办公用地以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。 其它商服用地指上述用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、商业物流等用地。 2、表现形式 商服用地采用路线价和级别楼面价两种表现形式。 路线价是指国有建设用地使用权于评估基准日（2011年1月1日），出让年限为40年，标准进深15米，首层开发性质（可分割销售）的批发零售用地每建筑平方米分摊的土地使用权价格。它适用于宗地临街进深25米以内的开发性质（可分割销售）批发零售用地。 级别楼面价是指国有建设用地使用权于评估基准日（2011年1月1日），出让年限为40年，标准容积率为2.5，地上每建筑平方米分摊的土地使用权价格。它适用于路线价适用范围外的商服用地，并细分为开发性质（可分割销售）和自营性质（不可分割销售）二种级别价。 开发性质（可分割销售）的批发零售用地如商铺、商店等商业地产，采用路线价和级别楼面价相结合的方式进行测算。开发性质（可分割销售）的住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地如写字楼开发完成后可以分割销售的商业地产，采用开发性质（可分割销售）商服用地的级别楼面价进行测算。 自营性质（不可分