三峡风-时代广场项目策划方案.doc

目 录 项目情况简介及定位依据分析 前 言 1.1 项目基本情况简介 1.2 项目定位依据调查分析 项目市场定位 2．1 项目定位 2．1．1业态定位 2．1．2业种定位 2．1．3经营定位 2．1．4风格定位 2．1．5形象定位 2. 1. 6价格定位 项目规划建议 前 言 3．1 业态规划 3．1．1业态组合 3．2 业种规划 3．2．1业种组合 3．2．2商品结构 3．3 商场服务设施规划建议 3．3．1硬件设施规划建议 前 言 正如“产品质量是我们生命”、“市场是衡量需求的唯一准则”一样。在目前供需严重失衡的情况下，房地产中商业物业必须密切关注市场状况，发掘市场空缺，关注同类产品，方能确定自己的位置，具备自己的个性和唯一性。因而，本项目在对现有产品基础上定位时，进行针对性的市场研究和详细了解自己产品的优劣是必须也是必要的，科学的对一商业物业进行决策和定位、规划已经成为开发商不可忽略的问题。 鉴于 “三峡风·时代购物广场”项目位于忠县“第一商圈”的中心位置，非常适合经营商业，但面对忠县已经存在的众多商家，怎样吸引消费者青睐本项目？怎样达到销售和经营的双赢？一个基于市场现状；具备一定前瞻性；有相对唯一性；富于个性的商场定位呼之欲出。 1.1.1经济技术指标 （1）区位介绍 “三峡风·时代购物广场”是忠县旧城改造详细规划中的头号项目，位于北山路，所处位置为忠县“黄金”商业圈中心，与忠县中心广场隔街相望。该广场所在地一直都是著名的商业老街，有上百年的历史。目前既是忠县的交通要道，亦是商业贸易中心，位置优越、交通便利、人财两旺，享有忠县“第一商圈”的美誉。 （2）经济技术指标 “三峡风·时代购物广场”24层，由4层裙楼和1座塔楼及中央商业街组成，总建筑面积约为：30000M2。 其中：负一层：约1500 M2；商业裙楼为4层：约7500M2；中央商业街：约1800 M2；写字楼为5层；住宅楼为15层。 配套：住宅电梯2部；1F—2F：4部扶手电梯；1部货梯；3组消防步梯。 1.1.2环境简介 “三峡风·时代购物广场”座落在北山路（商业旺街）中段，与中心广场隔街相望，处于忠县商业核心地带，可谓“忠县的都心”。 “三峡风·时代购物广场”座落在忠县商业龙头位置上，福灵地气，物华天宝，可谓真正的风水宝地，绝版地块，也是忠县传统的商业旺区，每日有上万的人流量，辐射12万人口的消费支撑，商业吸引力与发展潜力巨大。 “三峡风·时代购物广场”地处忠县商业中心，是忠县名副其实的CBD中心，农行、建行、商业行等环绕周围，繁华鼎盛，被商家视为——聚财宝地。 1.1.3项目优劣陈述 （1）优点（卖点） ※ 忠县商业“第一商圈”。在人流、物流、配套三元素上已具备。 ※ 新规划对本项目的升值空间的提升。 ※ 主力品牌商家入驻。根据主力品牌商家的准确入驻情况确定。 ※ 定位准。商圈中独特定位——集购物、休闲、餐饮、娱乐为一休的“一站式”综合性购物中心。 ※ 价格优势。低价格、高回报、升值潜力大。 ※ 实行统一经营。采取“返租”形式，确保投资客户的利益。 （2）劣势 ※ 人们对“产权式商铺”认识不够。 ※ 人们受传统商业模式影响较深，还是期望以独立门面出现，未能清楚地意识到商场整体经营管理的优势。 1.1.4物业综合实力 开发商：重庆三峡风企业集团·巨龙房产公司 承建商：重庆建工集团 1 . 2 . 3 市场商业状况调查及分析 主要竞争项目的调查及分析 主要竞争项目的调查及分析 名称 地址 使用状 况 销售价（元/平方） 租金（元/平方.月） 商业形态 东坡商城 新北山路 未 7500 临街独立门面 乐声商城 北山路 已 10000 60 商场 港口商业城 新北山路 未 5000 产权式铺面 华怡广场 州屏山路 未 3000-4000 20（整体） 1F商场内铺面 已 1000 2F独立门面 川东商业城 北山路 未 12000-14000 1F临街独立门面 未 3000 -1F 未 3000 2F 从忠县在售物业和正在招商的商场来看，忠县目前的商业物业正处在一个销售上的相对竞争区。乐声商城招商已完成，其主营家电，定位与本项目完全不同；东城商城作为经营性物业，其价格和定位均不构成威胁；而港口商业城和华怡广场在招商中均未找到适合的思路，商场都未能形成；只有川东商业城与本项目在同期进行竞争。 忠县商圈状况 忠县通过旧城改造和新区发展，逐步形成了四横四纵三点的商业网络。 四横：北山路——新北山路、州屏路、健康路、人民路 四纵：北山支路、北门路、体育路、