DCCJ2152198 amp; DCCJ498501.doc

DCCJ21521/98 DCCJ4985/01 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟第1998年21521號及第2001年4985號（合併案件） ---------------- Between The Incorporated Owners of Plaintiff Montane Mansion （海山樓業主立案法團） and Wong Mui Ying（王梅英） 1st Defendant Hung Lin Sang（洪年生） 2nd Defendant ---------------- 主審法官：陸啟康法官 審訊日期：2001年4月11及12日 發出判案書日期：2001年4月27日 判案書 本案涉及三宗業主立案法團與業主的糾紛。原告人是位於香港鰂魚涌英皇道1028號海山樓的業主立案法團，而被告人則是以下在海山樓內物業的業主： 第一被告人是地下8號店的業主； 第一被告人是3字樓2號室的業主；及 第一及第二被告人是3字樓1號室的業主。 在1994年4月及1995年7月，屋宇署致函原告人及與海山樓相連的海景樓的業主立案法團，要求它們根據屋宇條例進行大厦內公用部分的維修工程。基於有關的要求，原告人及海景樓的業主立案法團招標邀請工程商進行維修的工程。經招標及遴選後，兩間大厦的業主在1997年8月10日開會表決聘用一間名叫瑞興建築公司（“瑞興”）進行有關的工程。工程完畢後，被告人拒絕繳付有關的維修費用，因此原告人在下列的案件中控告被告人要求他們繳付有關款項； 區域法院民事訴訟1998年21521號案件，控告第一被告人關於地下8號店所佔的維修費用； 土地審裁處建築物管理申請1999年351號案件，控告第一被告人關於3字樓2號室所佔的維修費用； 土地審裁處建築物管理申請1999年352號案件，控告第一及第二被告人關於3字樓1號室所佔的維修費用。 區域法院民事訴訟1998年第21521號案件在2000年12月27日由本席首先審理。當日，代表第一被告人的大律師指區域法院沒有司法管轄權審理該案。基於有關的陳詞，本席決定就此初步的爭論點(preliminary issue)作出裁決。在同日，本席裁決土地審裁處對這一類案件沒有獨有的司法管轄權（exclusive jurisdiction），因此區域法院具有司法管轄權審理該案。可是在作出有關的裁決後，本席得知原告人在土地審裁處亦有其他的訴訟，要求被告人繳付海山樓其他單位的維修費。基於不同法庭可能在同一問題上作出不同的裁決，本席認為所有有關的案件應該一併審理，固此案件亦需要押後，讓雙方考慮案件應須如何進行。 其後，與訟各方要求把土地審裁處的兩件案件轉介區域法院審理。轉介後，本席在2001年3月26日批准三件案件合併為一案審理，因此才出現今天合併案件的情況。 關於案件的進程，本席確實有一些意見。首先，本席很難理解為甚麼原告人需要分別在區域法院及土地審裁處對被告人提出同樣的訴訟。顯然，不同的法庭可能在同一問題上得出不同的結論，而這樣做法確是不智的。第二，這一類的糾紛理應由專門的法庭土地審裁處審理。可是，建築物管理條例（香港法例第344章）第45（1）條沒有清楚定明該法庭對這一類案件具有獨有的司法管轄權。顯然，這一個問題已經困擾了法庭一段不短的時間（見初步爭論點判決理由書的內容），本席認為有關的部門應該重新檢討土地審裁處司法管轄權這方面的問題，並考慮修訂有關的法例使該法庭的管轄權有更清晰的定義。行政立法機構亦可以考慮修訂區域法院條例，使區域法院有權轉介此類應該在土地審裁處審理的案件給該法庭審理，這樣的做法可以使各法庭對涉及大厦管理的案件有更清晰的分工。 關於本案的訴訟，被告人同意沒有繳付有關單位所應佔的維修費用。可是根據與訟雙方大律師所提交的協議爭論點（agreed issues for trial），被告人依賴以下的抗辯理由拒絕繳付維修費用： 有關的維修工程一共有11間工程商入標競投，可是兩間大厦的業主委員會最後只是把遴選後的兩間工程商交給業主在大會表決。在此情況下，業主大會的決議在法理上無效，因為業主沒有機會選擇其他9間的工程商； 在11間工程商入標後，原告人曾經聘請一間建築測量師行評估各標書的優劣。可是根據被告人的案情，原告人沒有把有關的招標分析報告書的內容披露給各業主知道，因此業主大會同意把工程判給瑞興的決議在法理上無效； 根據有關的圖規，兩間大厦均有共同的電梯大堂。因為兩間大厦是相連的，住客可通過海山樓或海景樓內的任何一部電梯出入。根據業主大會的決議，兩間大厦的電梯大堂維修工程以一份合約批出。工程完畢後，兩間大厦的住客便需要面對如何分攤電梯大堂維修費的問題。根據兩間大厦的大厦公契，海天樓及海景樓的業權分別被分為1,70