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产权分割是指二人以上共有房产或夫妻离婚、兄弟、婉妹分家所发生的产权劈分。产权分割后,要办理产权变更登记才能取得合法产权。裁判分割的具体分割方法
实物分割
共有人可以通过协议确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割。
变价分割
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产难以分割或者因分割会减损价值的,应当对拍卖、变卖取得的价款予以分割。
折价分割
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价予以分割。这里规定的折价分割,是指由共有人中的一人或者数人取得共有财产,对其他共有人给予金钱,或者实物,或者金钱+实物。采取这种方式分割共有财产,首先要评估共有财产的价值,最好由中介机构进行,然后才能进行折价分割共有财产。一 产权酒店概述
(一)定义
产权酒店是指开发商将酒店住宿单元(客房)的产权出售给小业主,小业主将自己拥有的住宿单元统一委托给一家酒店管理公司进行经营,经营期限及收益模式由双方约定。
下面就产权酒店定义中的一些具体内容进行解析:
1.开发商与小业主买卖的标的一定是按照日租模式经营的酒店客房,所以以中长期住宿租赁为主要特征的酒店式公寓不属于我们界定的产权酒店范畴。
2.开发商目前出让酒店住宿单元产权的形式不限于将该住宿单元的完全产权出让给一个小业主,也有采用以共有权形式出让给多个小业主的。
3.小业主与酒店管理公司约定的收益模式一般包括两个方面内容:
①投资回报的约定:目前主要有三种形式,第一种是经营分红,第二种是固定投资回报,第三种是保底回报+经营分红;以新近推出的三亚凤凰一品为例,它采用的投资回报模式为:前3年为固定投资回报,回报率为6%,之后采用经营分红模式,具体的分红模式为:小业主经营收益=全体委托经营客房的收益×小业主购房金额/全体委托经营客房购房总金额。
② 免费住宿天数的约定:不同的产权酒店,约定的小业主免费住宿天数不同,从几天到几个月不等,也有的产权酒店不提供免费住宿。上面提到的凤凰一品的免费住宿天数为30天,限淡季使用。
(二)商业模式
1. 酒店与旅游、房地产的关系
酒店从旅游业的角度来看,它与旅行社、旅游交通一起,被称为旅游业的三大要素(三大支柱),是旅游服务体系中的重要环节。
酒店从房地产业的角度来看,由于其具有经营性,服务性和公众性的属性,按照功能划分属于商业物业,酒店的开发即是商业地产开发。
2、产权酒店的商业模式
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图1:产权酒店的商业模式
[FS:PAGE]
① 开发商:
开发商负责酒店的开发,最初拥有该酒店物业的全部产权。之后通过出让部分或者全部酒店客房产权回笼资金,并将酒店的剩余产权面积(如餐厅、会议室、大堂吧等)委托给酒店管理公司统一经营,获取约定的的投资收益及其他权益。
② 小业主
小业主通过支付购房款获得指定酒店客房的产权,并与酒店管理公司签订委托经营合同,由酒店管理公司代为经营该酒店客房,获取约定的投资收益及其他权益。
③ 酒店管理公司
酒店管理公司接受酒店产权人(包括开发商和小业主)的委托,在约定的经营期限内负责该酒店的运营管理,并按约定兑现产权人的投资收益及其他权益。
(三)相关领域的概念说明
分时度假又称时权酒店,起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯山。它和产权酒店相比,有三个主要区别:①出让的是酒店住宿单元的使用权,而非产权。使用权的年限不低于3年;②一个住宿单元的使用权出售给若干个人,但是每个分时度假权益人每年在该酒店的住宿权利不能低于7天;③一般,分时度假酒店都会加盟度假交换网络,分时度假权益人可以通过交换的办法在度假交换网络中的任一酒店享受其住宿权益。
分时度假和产权酒店同根共祖,皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式,产权酒店其实是分时度假发展过程中衍生的一种特殊经营模式。
但是在中国,分时度假和产权酒店可以说是同时进入中国的。而且产权酒店一开始出现在市场上的就是本地化产品,如三亚温泉大酒店;而分时度假则是作为一种新旅游度假方式进入中国,最早出现在市场上的是境外的分时度假产品,如94年在上海销售的澳大利亚皇家泰挪里拉度假村。
二 产权酒店的产生与发展
(一)产生与发展
1. 产生
中国的产权酒店产生于二十世纪九十年代初期的海南,当时宏观调控政策导致海南房地产市场出现下滑,为了盘活手中的楼盘,有些开发商参照国外的产权酒店概念,将手中的楼盘包装成可以委托经营的“假日住宅”,如海口市的兰梦家园、三亚东方花园酒店、万华大厦等。从此“产权酒店”四个字开始进入了中国人的视野。然而这种创新
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