昆明公寓式酒店专项研究.ppt

公寓式酒店定位设想可行性专项研究 公寓式酒店市场发展现状 昆明酒店业发展形势概况分析 将心景集团的品牌优势嫁接到西城心景项目内 项目整体投资回报测算调整 西城心景项目的综合建议 公寓式酒店市场发展现状 PART 1 1-1国内公寓式酒店发展情况 何为公寓式酒店 公寓式酒店（Extended Stay Hotel）原意为“长时间逗留的酒店”。 在20世纪70年代随着全球经济一体化初步成形，一些国际性企业/跨国集团需要向其他国家派驻高级管理人才，公寓式酒店在欧美发达国家应运而生。 最初的公寓式酒店是以“酒店式服务、公寓式管理”的形式，向国际性企业/跨国集团的高级经理人提供中长期酒店服务的公寓。 目前全球最知名的公寓式酒店品牌为雅诗阁及万豪酒店集团旗下的万豪行政公寓。 公寓式酒店的产品特点 公寓式酒店最大的产品特点是： 拥有居家的布局和居住功能。 酒店客房不同于常规酒店的标准间、单人间、套间等形式，而是每间客房都带有独立的客厅、卧室、厨房、卫生间等居家功能。 配有全套的家具家电，包括常规酒店并不会配套的洗衣机、微波炉、电熨斗等家用电器。 客房面积一般为60~150㎡，有一居室、二居室、三居室等等。 配套设施为满足舒适体验及生活便利的游泳池、健身房、SPA、精品小超市、小型餐厅等。部分规模较大的公寓式酒店甚至还配有婴幼儿托管中心，儿童活动中心。 公寓式酒店的目标客群 公寓式酒店最初所面对的目标客群为国际性企业/跨国集团的常驻异地的高级管理人员。 后来随着经济全球化的快速发展，其目标客群也逐步延伸为，以商务居住为主，并且有长期居住及安置家人的需求，但并不需要在异地买房定居的高端人群。 客群特点： 租期一般为三个月、半年以上或更长。 由公司负担高额的房租费用，价格名感度较低。 为高端商务人士在异地提供居家式的居住享受。 就客房的设施设备来说，公寓式酒店的档次至少在3星级以上，有的甚至超过5星级酒店。 公寓式酒店在中国 公寓式酒店于20世纪90年代进入中国市场，目前进驻中国的国际品牌主要是雅诗阁和东方广场。 主要分布在北京、广州、上海、深圳四大一线城市的商务核心区或金融中心，如北京朝阳区、建国门、中关村；上海的卢湾区、徐汇区；广州的天河区等。也在这些区域形成了一定规模的外籍人士聚集区。 公寓式酒店在中国 由于公寓式酒店针对的是需要在异地长期居住的高级商务人士及其家庭，因此其选址都选在经济发达，国际化程度高的区域中心城市或国际性城市，因此在中国的发展较为缓慢。 进入21世纪，随着中国加入WTO之后，公寓式酒店在中国的发展有所加快，但也仅限于大连、宁波、天津等对外开放程度较高的港口城市，或重庆、西安等区域性中心城市。 公寓式酒店在中国 雅诗阁（Ascott） 雅诗阁是是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20个国家70多个城市拥有超过28,000 套公寓单位。总部设在新加坡，旗下有3个品牌：雅诗阁（高端）、盛捷（中高档）及馨乐庭（度假村品牌）。 目前在中国拥有38个物业，约7,000套服务公寓单位，分布在北京、成都、重庆、大连、广州、杭州、宁波、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安、香港和澳门。 雅诗阁（Ascott）——北京 雅诗阁（Ascott）——广州 雅诗阁（Ascott）——成都 雅诗阁在中国的经营情况 公寓式酒店在中国 二三线城市的经济发展程度及城市开放性较弱，国际性企业/跨国集团较少在二三线城市进行大项目投资或设立区域分公司，即使有也只是其产业链的低端环节，如昆明的可口可乐仅是一个生产厂房。这些企业的高级管理人员到二三线城市停留时间短暂（以视察/会议等目的为主的商务旅行），一般都会选择五星级商务酒店作短期商旅住宿。 随着经济的发展，跨区域的商务往来越来越频繁和密切，在二三线城市也产生了大量需要在异地频繁穿梭往来的商务人群（比如各类型国内企业/民营企业/中小企业的商务差旅），但其商务往来的消费力相对较低，对住宿酒店的需求与国际性都市的性质和需求潜力是完全不同的。 公寓式酒店在中国 主要以国内中小型企业的业务人员及高级技术人员跨省往来为主。 这部分客群在异地逗留的时间一般为3~7天，并不携带家属，注重性价比。 与此同时，伴随着中国房地产业的发展，大量满足投资需求的小户型公寓产品面市。 在这种背景下，公寓式酒店这种特色的高端酒店产品，在二三线城市出现了往下延伸的“特色”发展，进入中低端酒店市场。 小 结 真正意义上的高档次公寓式酒店的档次、品质和价格不逊于5星级酒店。 受经济发展程度及城市开放性等条件的制约，真正意义上的高档次公寓式酒店在中国仍处于发展的起步阶段。 除北、上、广、深等国际性都市外，仅有少数几个沿海地区的港口城市，和中西部地区的区域中心城市，具备发展高档次公寓式酒店的条件