近期房价走势【荐】.pptVIP

未来大连房价走势分析 薛希山 2011年9月21日 主要内容 大事记回顾 房地产基本常识 近几年大连房价走势及原因 未来我国房价走势 未来大连房价走势 结论 大事记 1998年国务院23号文件，决定取消福利分房，提出把房地产作为支柱产业加以发展。 1999年2月央行出台了关于开展消费贷款的意见。 国土资源部2004年颁布第71令，规定2004年8月31日后，经营型商品房开发的土地供应实行“招拍挂”。 2005年第一季度，35个大中城市房价持续上涨，其中商品住宅售价涨10.5%。2005年5月11日，国务院出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，被称为老国八条，核心内容是增加税费，抑制过度投机。 2011年1月26日国办下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，被称为新国八条，核心内容就是限购。 “十二五”规划提出未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今年1000万套，使保障性住房的覆盖率达到20％。 房地产的基本常识 土地：国有、农村集体所有 各类用地的出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；科教文卫体用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50。 房屋的种类：国有产权、使用权、地产、军产 房地产的基本常识 房地产开发“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《预售许可证》 房地产的基本常识 主要税种（按总房款征收）： 新房：契税4% 二手房：契税4%+营业税5.5%+个税1%=10.5% 如果买一套100万的二手房，光税就要交10.5万 大连房价上涨的原因 原因一：需求旺盛 1、本地人需求。大连到去年人均GDP已达到1.1万美元，处于发达国家的初级阶段 。 2、外地人需求。大连对北方人尤其是东北人具有强大的吸引力。2009年，外地人在市内四区购房比重为31%，比2008年提高1个百分点，比2007年提高5.4个百分点；境外购房比重为0.4%，比2008年提高0.1个百分点。金、旅外地人购房占比50%以上，开发区购房占比2/3。 原因一：需求旺盛 3、城市改造导致的被动需求的增加。2009年，胜利路、长江路、西安路的动迁改造，拆迁2.4万户。2010年，来8000户经济适用房计划，每户补13万，相当于市内四区08年销售面积的57%。 原因二：土地垄断、成本过高 原因三：宽松的货币政策 原因三：宽松的货币政策 2008年9月开始，央行在百日内5次下调基准利率，4次下调存款准备金率，为市场注入大量的流动性，房贷利率下浮30%，首付降到2成。 原因四：优惠政策 2008年底，税费的减免，契税减半，免营业税、个税。2009年大连春季房交会，买房每平补200元。 原因五：供给不足 2008，市内四区共出让土地29宗，用地面积212公倾，建设面积528万平，同比下分别64%和49%，是2004年以来同期用地最少一年。2009年1至9月份，市内四区共出让土地面积95万平，建筑面积236万平，虽与2008年同期持平，但比2007年同比下降65%和35%，土地交易量下降势必影响未来的的供给。 原因六：投资首选 尽管目前楼市中购房者观望态度明显,但是央行调查显示,在各主要投资方式中，选择“房地产投资”的居民占23.6%，比上季提高1.4 个百分点，仍为居民投资首选。 我国十二五期间房价走势 十二五规划的告诉我们什么？ 未来房价的决定的因素 房价走势的决定因素 确定方面： 1、我国经济还将继续高速增长。 2、人口2030年到峰值，家庭的小型化。 3、通胀将是长期趋势。 4、成本会不断上升。人工、材料、动迁成本。 不确定方面预测： 1、国家的紧缩的货币政策已到头，可能到年底或明年初转向宽松。 2、限购可能会到2013年，为保障房腾出时间。 3、房产税短时间内不会大范围推广。 未来大连房价走势 大连十二五规划的告诉我们什么？ 大连房价决定因素 大连房价决定因素 需求仍会很旺。每年人口增长66万，去年商品房销售12.5万套，市内四区仅3.7万套。不足部分由小产房、军产房补充。8月份大连租赁均价为1929元/月，较7月平均月租金再次出现了小幅上扬，环比增长2.72% 形势不好会影响未来的供给。今年3季度大连土地出让跌幅超三成，卖地议价空间增加。如果持续下去，一旦国家政策转向，需求回暖，供给跟不上，房价还会大涨。 房价变化不会同步。房价由区域的功能、单位土地的产出决定的。 保障房对商品房没有替代性：香港、新加坡 大连保障房建设:今年建3.5万套，5年内