00513063 王春_对控规中“土地使用兼容”的思考【荐】.pptVIP

00513063 王春 指导老师: 汪芳 对控规中“土地使用兼容”的思考 一.“土地使用兼容”的规定 土地使用控制 多种用地性质在地块内的混合布置——对土地使用性质的兼容做出规定的要求 “控制”+“弹性” 土地使用兼容表 二. “兼容性”的有关概念 土地使用相容性 建设用地适建性 土地使用兼容性 不同土地使用性质在同一土地上共处的可能性 土地使用兼容性 土地使用性质的选择与置换 三.国内外的用地适建表 土地使用性质的兼容主要通过用地的适建表来反映 没有统一的格式 主要涵盖两类信息： 1）用地性质 2）可以被兼容的用地性质或各种机构、建筑、社会服务和市政设施等类型 纽约 21类用地与18个使用组别的组合 日本 土地使用区划分类阶段对居住用地的兼容性情况进行规定 香港 对14种土地用途可以兼容的建筑类型作了详细规定 第一栏 经常准许的用途 第二栏 须先向城市规划委员会申请 , 可能在有附带 条件或无附带条件下获准的用途 救护站 附属停车场 食堂 播音室、电视制作室及 / 或电影制作室 诊疗所 / 分科诊疗所 教育机构 熟食中心 展览或会议厅 分层楼宇 政府垃圾收集站（设于公共屋村者除外） 政府垃圾收集站 ( 只限于公共屋村内 ) 医院 政府员工宿舍 酒店 政府用途 ( 未另有列明者 ) 按摩院 小贩中心 汽车陈列室 屋宇 加油站 街市 公众停车场 报案中心 公厕 邮政局 印刷、出版及有关行业 私人会所 宗教机构 私人游泳池 配水库 国内 分别列出了控制性详细规划指标中确定的用地性质和可以被兼容的用地性质 四.土地用途兼容性的确定 1.用地种类划分与土地兼容性控制 用地种类划分越粗，每一种类用地的兼容性就越强；用地种类划分越细，每一种类用地的兼容性就越弱。 我国的规划实践中多套用《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）中的用地分类。 从控制性详细规划的职能来看，为适当增加其作为规划的“弹性”和规划执行中的灵活程度，用地种类的划分不宜过细。 2.混合用途与用地兼容 混合用途（mixed uses）：某种兼容性土地和空间用途的混合状态。 正规法(Formal Approach),亲近法(Proximity Approach),弹性法(Flexible Approach),调和法(Blended Approach)。 好的兼容性规划控制是实施高强度混合用途的基础，但有时其中某些用途在通常情况下并不可行。 五.我国土地兼容性控制实践中存在的问题 1.土地使用兼容性规划缺乏重视 我国土地兼容性规划没有被赋予应有的法律地位，也未形成完整体系。 总体规划、分区均未明确提及土地使用的兼容性控制。而在控制性详细规划中虽有提出土地使用兼容性，但对如何进行土地使用兼容性控制并没有深入研究。 2.参照标准单一，控制趋于程式化 单凭一张用地兼容表是不足以控制好城市用地性质 ——居住和商业兼容性要求较松，但商业用地中的许多小类对居住环境影响却往往十分巨大； ——工业用地与商业、办公兼容性要求较严，但在特定地区，特别是工业园区，一些生产型服务产业的用地（商业、办公）恰可与工业用地兼容。 仅仅说明了地块内可以兼容哪些性质的用地 ——给出那些用地的组合是最佳的，哪些用地兼容是可行但并非最佳的。 六.对土地使用兼容性控制的思考 1.增强土地使用兼容性控制在各规划中的衔接 强 制内容 具体环境条件补充对各地块土地使用兼容性规定 2.重视土地种类的细化，坚持适当灵活的原则 3.给出多种地块布局模式,提出选择性方案 在多种可能性中进行适应性条件的分析,明确指出什么条件下用什么样的用地布局模式，哪种用地布局最为合理，哪种用地布局是不恰当的。 拿不准的用地——规划师的见解——市场作用下的自身优化 4.实行动态规划管理机制 总规修编——土地兼容性规划修订 对土地使用变更情况进行连续记录、分析、检验等