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社区商业产品定位与业态规划实操手册 于 2015-01-20 14:11 发布在 赢商论坛 小道消息 社区商业作为城市活力的毛细血管网，仅 2014 上半年时间，国内顶尖的几大开发商已 经研发成型了商业产品线，并成为其社区开发的标配。迅速从草莽竞争格局升级至产品线 竞争局面，成为未来商业地产开发高稳定性、可复制的品类杀手。社区商业如何进行产品 定位，才能实现错位竞争？怎样的业态规划，才能符合市场需求？ 一、社区商业产品定位要点及方法 1.定位要点 主题定位 档次定位 租售定位 主要考虑因素： 1、市场租售态势对项目的影响（租售市场压力的大小）； 2、发展商的意图； 3、若希望短期回笼资金，则建议尽可能的销售； 4、若有条件长期经营并希望作为自有的品牌来打造，则建议以租为主； 5、若希望短期回笼资金，同时兼顾品牌的打造，则通常建议只售价值较高的街铺，主力店 及内铺建议只租不卖。 规模定位 主要考虑因素： 1、区域的商业市场容量； 2、市场整体租售状况对项目规模的影响； 3、项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）； 4、主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为 1 ：1.5 ）； 5、竞争性项目、市政规划对项目规模的影响； 6、项目自身条件对规模的影响。 功能定位 客群定位 租金定位 主要考虑因素： 通常是运用市场比较法进行定价，通过周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调 研，进行综合比较，主要考虑因素： a、整体区位 b、商业氛围 c、人流量 d、主力店 e、交通条件 f、发展商实力 g、规模主题 h、升值前景 业态定位 主要考虑因素： 1、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态； 2、是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况； 3、能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围； 4、符合商铺建筑设计技术指标； 5、前期业态重点通过核心主力店吸引人流，促进主力业态招商，消化不良铺位； 6、主力店选择考虑经营特色、经营主体与项目整体统一，并以相对优惠租金吸引客户。 2.定位模式及方法 二、社区商业业态规划重点及策略 1.业态规划重点 规划布局 （1 ）在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别 主力店：各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用； 必备性商业：满足居民生活基本需求； 特色性商业：吸引客流，丰富业态。 （2 ）根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的 设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定(如设在社区主、次出入口或黄金分割 点处) ，利用聚合效应有意识地引导。对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业(如银行 等) ，一方面要考虑到便利性、易达性，另一方面也可以利用三明治策略将其设置在商业 的端头，与位于社区入口的主力店构成三明治的首、尾两端；特色性商业夹在其中呈线 性排 布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机