旁地产企业土地增值税的纳税筹划.pdfVIP

宝丝 丑发 CH上 工 阿 房地产企业土地增值税的纳税筹划 迟丽华 ’，吴月 ’ (1．辽宁师范大学会计系，辽宁 大连 116029) 摘要：我国房价过高的原因很复杂，其中税费比重大是一个重要原因。土地增值税从 1994年 1月1日开 始实施以来，一直被业内看作是对房地产企业收益影响最大的税种之一。对土地增值税进行事前、事 中、事后筹划与控制，对降低房地产企业成本、提高盈利能力，具有重大的现实意义。本文首先介绍了土 地增值税的计算方法，然后从实务操作的角度，重点阐述了最常用的五种纳税筹划方法，并指出纳税筹 划中应注意的问题，旨在为房地产开发企业的纳税筹划工作提供一些参考。 关键词：房地产企业，土地增值，纳税筹划 中图分类号：F230．9 文献标识码：B 文章编号：1001—9138一(2012)10—0059—65 收稿 日期：2012—07—19 近年来我国房地产行业发展非常迅速 ，已经 济效益具有重大的现实意义 。本文将结合案例分 成为国民经济的支柱产业之一，对国民经济的持 析，探讨有关土地增值税的纳税筹划技巧。 续发展起到了不可替代的作用。房地产行业不仅 1土地增值税简介 拉高了国内生产总值，促进了经济的有效增长， 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及 同时也是利税大户，对国家财政收入的增长居功 地上建筑物和其他附着物产权取得增值性收入的 至伟 。房地产行业涉税税种之多、涉税金额之大 单位和个人所征收的一种税 。征收此税主要 目的 是其他行业所无法 比拟的。据 国务院发展研究中 是调节房地产开发企业土地增值收益 。具体按照 心金融研究所一组调查数据显示，房地产企业纳 四级超率累进税率进行征收，即增值额未超过扣 税总额与净利润的比值竟达 100％以上，其中土地 除项 目金额 50％部分，税率为 30％；增值额超过扣 增值税 占纳税总额的比重接近 40％，不仅超过 了 除项 目金额 50％，且未超过扣除项 目金额 100％的 营业税 ，而且还有快速增长的趋势。房地产企业 部分，税率为 40％，速算扣除系数为 5％，增值额超 主要从事房地产的开发销售，而土地增值税是影 过扣除项 目金额 100％，且未超过扣除项 目金额 响其税后利润的一个主要税种，纳税人如果能充 200％的部分，税率为 50％， 分理解、灵活运用有关政策规定，进行合理纳税 值额超过扣除项 目金额 2 筹划 ，对于降低房地产企业成本费用，提高其经 速算扣除系数为35％；房 星丝 珏蕉 CHlNAREALE ATE 出售的，增值额未超过扣除金额 20％的，免征土地 的税率这一方法直接达到节税甚至免税 的 目的。 增值税。其简便计算公式为： 具体实务操作时可采用两种方法。 土地增值税税额=增值额X适用税率-in除 2．1．1减免法 项 目金额 ×速算扣除系数。 减免法主要是利用国家对普通住宅的税收优 企业在实务中可通过降低增值额、适用税率 惠政策进行纳税筹划。土《地增值税暂行条例实施 以及增加扣除项 目金额来进行筹划 ，从而达到节 细则》第 11条，纳税人建造普通标准住宅出售，增 税 的目的。自从 国家税务总局颁布 《关于房地产 值额未超过本细则第 7条 (一)、(二)、(三)、(五)