浅谈政府土地交易管制.pdf

浅谈政府土地交易管制 ◆刘清字 黄 建 (山东省菏泽市国土资源局，山东 菏泽 274000) 一 、 引言 土地出让方式的管制，是指政府对拟出让的土地决定采片j 管制在经济学意义上实质是对市场机制的一种替代，它是 何种方式出让土地使用权，出让方式的选择不同，得到的出让价 政府强制力对竞争的明显替代，或者说，它是政府依靠其特有的 格往往也会有较大差异。目前，政府对商品住宅用地的出让大 强制力对社会资源进行配置的一种形式。同时，政府管制与市 多数主要采用的是公开拍卖的方式。 场机制之间的相互替代不是静止不变的，也不是完全替代的，而 土地出让总量的控制，是政府根据区域整体经济运行状况． 是一种动态的过程，当市场本身不能实现资源的有效配置，即出 对某一时期整个区域的土地供应总量做出增加或减少的决定 ， 现市场失灵时，政府就会通过其强制力来调节市场，以维护正常 总量的调控主要通过科学、合理和有前瞻性的土地利用总体规 的市场经济秩序。 划和土地利用年度计划来实现。 土地是住宅开发和供给的基础。在我国目前的土地使用制度 三、土地交易管制对住宅价格的影响 条件下，政府是土地的主要供给者，可供开发的土地资源是住宅数 (一)土地出让方式对住宅价格的影响。土地出让方式中的 量及价格的重要影响因素。因此，政府制定的有关住宅土地交易 “招拍挂”制度在现实中具有两面性，它虽然是一种公开、公平竞 政策对住宅市场的发展与运行有决定性影响。通过对土地市场的 争的市场型交易行为，出让价格一般情况下也可以反映市场信 科学管制，政府可以协调整个住宅市场的发展。因此，政府对土地 息，但因为市场信息的不对称，土地招标和挂牌出让也会产生一 资源的管制，是规范住宅市场，调控住宅价格的重要手段之一。 些 “暗箱操作”和 灰‘‘色交易”等违规方面的问题；而针对商品房 二、现行土地交易管制政策回顾及归纳 使用的拍卖出让方式，基于利益的驱动，地方政府都希望其越高 目前，我国城市土地出让制度采取的是在不改变城市土地国 越好，这就造成了某些地块拍出 “天价，’的情景。土地价格增加 有的条件下，采取招标、拍卖、挂牌以及协议等方式将土地使用权 最直接的后果就是房地产成本增加，最终将会对房价产生影n向。 有偿、有限期地出让给土地使用者。根据我国2002年出台的 《招 (--)土地出让总量对住宅价格的影响。土地出让总量对住 标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定：商业、旅游、娱乐和商 宅价格的影响主要体现在以下几个方面：一是土地出让总量的 品住宅等各类经营眭用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 变动会影响土地的价格发生变化，土地价格作为房地产的成本， (一)现行土地交易管制政策回顾。从2003年土地政策参与 地价变化又会引起房价变化；二是当期土地出让总量的多少会 宏观调控、整顿土地市场开始，国家陆续出台了一系列严格管制 引发未来住宅供给数量的变动，进而影响房价；三是土地出让总 土地的政策文件。主要有： 量的变动会影响市场上购房者对房价的未来预期，如果当期土 2004年3月31H，国土资源部、监察部等发布了《关于继续 地出让总量投放少，购房者预期未来房价可能会走高，进而影响 开展经营眭土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的 当期的住宅需求，反之亦然。 通知》，明确从8月31H起，所有经营性土地一律公开竞价出让， (三)出让地块的面积对住宅价格的影响。主要表现在出让 禁止协议出让，即业内所称的 8“ ·31”大限。 地块面积的大小会影响到地价的大小，对开发商的资金要求也不 2004年 10月21H，国务院出台了《国务院关于深化改革严 同，面积较大的地块往往会由资金实力雄厚的大开发商取得，这 格土地管理的决定》，统称为 “28号文”，文件指出要严格控制建 样容易形成房地产市场的垄断，不利于形成有效竞争。同时，当 设用地增量，盘活存量土地，加强土地利用计划管理，严惩违法 一 个较大地块被开发商购得以后，出于经济，卜的考虑，开发商必 行为等，要