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江苏省地方税务局土地增值税清算申报表讲解 江苏省常州地税局 查雷彬 2013年6月 // 土地增值税清算申报表讲解 出台的背景 申报表内容 直接归集法 同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （一）普通标准住宅； （二）其他类型住宅； （三）非住宅类房产。 苏地税规〔2012〕1号自2012年10月1日实施。 清算对象 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。【土地增值税实施细则】第八条 清算审核时，应审核……不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。国税发〔2009〕91号第十七条 土地增值税纳税申报表中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。国税发[1995]90号 // 土地增值税清算申报表讲解 出台的背景 申报表内容 直接归集法 房地产项目土地增值税清算申报表内容 《开发项目情况报告表》 《土地增值税清算申报表》 《分类型清算可扣除项目金额确认表》 ↑《分类型清算扣除项目确认表》 10张附表（主要是收入、各类扣除项目） 10张附表的明细列表 扣除项目金额确认原则 成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。 同时满足以下两条件： 1、款项已经实际支付2、取得合法有效凭证 三次分配：各种类开发产品扣除项在已售与未售间进行分配 一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配 所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。 二次分配：本项目开发产品扣除项在各种类开发产品间进行分配 原始凭证 明细表 附表 过渡表1 过渡表2 1：销售项目收入附表明细表 2：取得土地使用权所支付的金额明细表 3：土地征用及拆迁补偿费明细表 4：前期工程费明细表 5：建筑安装工程费明细表 建筑安装工程造价分类明细表 6：基础设施费明细表 7：公共配套设施费明细表 8：开发间接费明细表 9：利息支出明细表 总表 1：房地产转让收入附表 2：取得土地使用权所支付的金额附表 3：土地征用及拆迁补偿费附表 4：前期工程费附表 5：建安工程费附表 6：基础设施费附表 7：公共配套设施费附表 8：开发间接费明附表 9：利息支出附表 10:与转让房地产有关税金缴纳情况附表 《分类型清算扣除项目确认表》 《分类型清算可扣除项目金额确认表》 1、《开发项目情况报告表》 企业基本情况； 项目情况； 项目清算条件确认； 项目需补充说明的情况。 1、《开发项目情况报告表》 江苏省地方税务局房地产企业开发项目情况报告表 一、企业基本情况 纳税人名称 　 经营地址 　 成立日期： 　 注册地址： 　 企业类型： 　 地税税务管理码： 　 法人代表： 　 经营范围： 　 税务登记证号： 　 注册资本: 　 主管地税税务机关 　 二、项目情况 项目名称 　 项目座落地址 　 板块区域 　选项 立项文号 　 土地合同签订时间 　 开工时间 　 开始预售时间 　 竣工时间 　 土地合同面积 　 土地使用证面积 　 土地合同与土地证差异 　 土地合同与土地证差异说明 　 容积率 　 绿化率 　 公共配套设施 公配名称 规划建筑面积 实际验收面积 结构情况 备注 （说明：根据公配竣工验收单等填列，表中内容由纳税人按照实际增加或删除，本表实际验收面积分别记入下表的其中可扣除的公共配套设施面积（2）中） 物业用房 　 　 　 　 社区服务中心 　 　 　 　 公共车库 　 　 　 　 配电房 　 　 　 　 　 　 　 　 　 合计 0.00 0.00 　 　 项目测绘信息 项目 合计 其中砖混结构（6层及以下） 其中多层框架（6层及以下） 其中高层框架（14层以下) 高层框剪(15-25层) 高层框剪(26层以上) 其他 建筑物1 　 　 　 　 　 　 　 建筑物2 　 　 　 　 　 　 　 建筑总面积（平方米）（1） 　 　 　 　 　 　 　 其中可扣除的公共配套设施面积（2） 0 　 　 　 　 　 　 可销售建筑面积（3）=（1）-（2） 0 　 　 　 　 　 　 类 别 面积 类 别 面积 类 别 面积 类 别 面积 其中： 可销售普通标准住宅面积 0.00 已销售普通标准住宅 0.00 已自用普通标准住宅 0.00 已出租普通标准住宅 0.00 可销售其他类型住宅面积 0.00 已销售其他类型住宅 0.00 已自用其他类型住宅 0.00 已出租其他类型住宅 0.00 可销售非住宅类房产面积 0.00 已售非住宅类房产面积 0.00 已自用非住宅类房