宝山区域市场分析.doc

宝山区域市场分析 上海改革开放后，宝山是与浦东、闵行一样，最先发展起来的一个新兴城区，也是房地产市场发展最快的区域之一。其与浦东、闵行共同构成了上海新建商品房的3个成交大户，基本稳居“老三”的市场地位。 然而，近年来，随着松江、嘉定的崛起，随着这2个区的开发量与成交量的大幅增长，宝山的成交量便随之挤出前三名，而大多名列第5，甚至第6名。即宝山的市场份额有所减少，而浦东、闵行仍位居前列，始终稳居三甲之一。 这一现象在一定程度上体现出当前上海楼市格局的最新演变和宝山原有竞争优势的有所削弱。 但相对全市与其他区域而言，宝山的总体市场状态还算平稳，尽管其同样也受到这次宏观调控的较大影响。这说明宝山当初的投机炒作，总体来说不如其他区域那么火爆反常，当然这并不否认其个别地区也曾一度存在着过度投机的现象，如大华地区。 宝山未来将成为上海新盘的供应大户，然而，目前却已出现大量积压，并且这一状况将渐趋严重。由此而言，宝山的后市将不容乐观。 一、成交波动较大 升幅高于全市 根据“网上房地产”各月数据的统计分析，今年1~9月，宝山各月新增商品房成交量的落差较大。其月度最高成交量为1月份的23.1万平方米，最低成交量为8月份的7.9万平方米，而9月份又一下反弹至16.5万平方米。这一较大波动正反映出今年调控的影响。但其波动曲线，总体仍呈现出平行状态，而不是震荡下行。即宝山9月份新增商品房的成交量已高于调控前的3月份，而与2月份持平，仅低于今年1月份的成交量（详见图1） 与此同时，上海全市的新增商品房成交量，虽说9月也出现了较大回升。比8月份增长了51.3%，但仍低于3月份的成交量，且只占到3月成交量的67%（即上海全市新增商品房成交总量3月份为266万平方米，9月份为178万平方米，而宝山的成交量3月为14.7万平方米，9月为16.5万平方米）。 图1 宝山2005.1—9月新增商品房各月成交面积走势图（万平方米） 今年以来，宝山上述成交量的波动曲线，既是当今市场处于调整期的一种必然反映，同时也体现出其具有较强的回升反弹力。相对来说，其成交量的回升要好于全市总体情况。因今年1～9月，宝山的月均成交面积已达到去年月均成交量的72.7%，而全市同期的月均成交总量只有去年月均量的61.9%（即宝山2004年的月均成交量为18.8万平方米，2005年1～9月的月均成交量为13.7万平方米，全市2004年月均成交量为276万平方米，今年1-9月为171万平方米。） 二、新盘积压严重 销售阻力增大 今年，在上海整体市场回落，大势不利的情况下，宝山也象全市状况那样，从去年的供不应求随即转变为今年的供大于求。宝山2004年的新增商品房供求比为“1:1.12”（即商品房新批准预售面积与实际预售成交面积之比），而今年，2005.1～9月，宝山新增商品房的供求比则为“1:0.65”（详见表１）。 表１ 宝山与全市新增商品房供求关系比较（万M2） 日期 区域 宝山 全市 商品房批准预售面积（万M2） 商品房预售成交面积（万M2） 批准预售：预售成交 商品房批准预售面积（万M2） 商品房预售成交面积（万M2） 批准预售：预售成交 2004年全年 201.6 225.8 1:1.12 2920.1 3310.4 1:1.13 2005年1-9月 188.24 123.25 1:0.65 2089.0 1538.6 1:0.74 图２ 宝山２０04年1～9月与2005年1~9月新增商品房供求关系比较（万M2） 从图２中我们便可看出，随着新盘供应的增长和成交量的减少，宝山一手新盘市场的供求关系，已发生了逆转。并且这一供大于求的矛盾将会进一步扩大。这不仅陡然增加了销售压力，同时，也会再次促使价格下调，以刺激需求。因为，在严重供大于求的情况下，价格便成了调节需求的有力杠杆。 三、房价明显下滑 近期有所回升 随着市场投机、投资需求的大量退出，以及观望气氛的浓厚，上海楼市的成交量4～5月份率先应声回落，至6～7月份房价才开始普遍下跌，8月份上海新增商品房的成交均价又有所回升，但仍然远低于3月份的成交均价。 宝山今年调控以来的房价走势，基本与全市总体状况相仿，也是6～7月份出现明显回落，8月份出现回升（详见图３）。 图3 宝山与今年全市1～9月商品房新盘成交均价走势比较（元/ M2） 图3显示，宝山调控以来的房价下跌幅度，要大于全市平均水平。即宝山今年5月就开始出现明显回落，比全市均价的普遍下调提前了一个月。宝山今年调控前的3月份的商品房新盘成交均价为7638元/ 平方米，至5月份，仅相隔2个月，其均价就已下降至6237元/ 平方米，下降了18.3%。而同期全市的均价降幅仅12.5%。至7月，宝山的商品房新盘均价更是跌至4785元/