荔湾区房地产项目立项投资建设可行性研究范本.doc

第三段：房地产项目可行性研究范本商住项目可行性研究报告目录1.0项目的基本情况1.1项目背景1.2项目主办单位简介1.3主办单位之合作意向1.4可行性研究的主要技术经济指标2.0项目投资环境和市场研究2.1广州市概况及经济发展基本情况2.2广州市房地产发展及市场的基本概况2.2.1房地产开发企业发展较快2.2.2房地产开发工作量迅速增加2.2.3商品房的销售量不断提高2.2.4房地产开发企业经营效益显著2.2.5对广州房地产市场的展望2.3利用外资开发的法律依据2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况2.4.1供应情况2.4.2需求情况2.4.3物业出租情况2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议3.0项目开发及技术设计方案的分析3.1地块及周围环境、建设开发条件3.1.1地理位置及道路交通3.1.2地形、地质3.1.3附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施3.1.4综合评述3.2地块拆迁安置情况3.3场地三通一平的安排4.0项目开发建设及经营的组织与实施计划5.0项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划5.1基本参数5.2土地成本（以下均为人民币计算）5.3建安工程成本5.4前期费用5.5红线内外工程技工建配套费5.6不可预见费5.7开发期税费5.8资金筹措计划及财务费用5.8.1资金筹措5.8.2财务费用6.0可行性研究财务数据的选定和预测6.1售楼收入的测定6.1.1住宅销售单价的测定6.1.2商铺销售单价的测定6.1.3单位销售单价的测定6.1.4建议销售价6.1.5实际销售总收入6.2大厦经营管理费用收入与支出6.3经营税费及所得税的缴交6.4土地增值税6.5所得税7.0项目经济效益分析7.1项目盈利能力分析7.1.1内部收益率（IRR）7.1.2净现值（NPV）7.1.3净现值率（NPVR）7.1.4投资回报率7.2项目的不确定性分析7.2.1项目盈亏平衡分析7.2.2项目敏感性分析7.2.3概率分析8.0可行性研究结论与建议8.1项目综合经济评价8.2有关说明及建议8.3项目主要技术经济数据、指标综合表附表、附图附表一项目综合收益表附表二项目动态综合表附表三项目投资利息估算表附表四土地增值税计算表附表五项目敏分析附图一项感性分析表附表六概率目盈亏平衡分析曲线附图二项目敏感性分析图附录1.0—2.3（略）2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况2.4.1供应情况1993、1994年荔湾区商品房供应量统计表单位：平方米住宅商场写字楼合计93年推出面积4252391616600586899占当年推出比例72.5%27.5%0%100%94年推出面积796713188062009173560占当年推出比例46%18.3%35.7%100%95年总供应量5049019354062009760459所占比例66.4%25.4%8.2%100%由此可见，荔湾区商品房的开发以住宅开发为主，原因在于受特定的地理环境影响（该区多横巷窄路，民宅多为2、3层的旧式建筑物），城区规划的整体性及商业发展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区，目前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州及旧商店的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。以上供应量的统计是根据政府以发预售许可证的数据所得，故正待开发而未领预售证的项目或地铁上盖物业等潜在供应量不在统计范围内。据目前所知，旧项目所在地四周有三个地块正待拆迁开发，东有置业公司，北有广州市工程承包公司和锦龙公司，西南面有荔湾区房管物业。房管局负责开发一栋9层住宅，总建筑面积达9000平方米。另外，邻近项目所在地的地铁沿线上盖物业共4个，总建筑面积达461922平方米（地铁上盖物业具体情况见表），但以上项目（荔湾区房管局开发的9层物业除外）受旧城区拆迁困难和地铁的影响，正式动工日期目前仍无法估计，预计还有很长一段时间，故在本项目的建设销售期间，其供应量对项目的影响不会太大，对于潜在供应量的开发情况有待日后进一步跟踪。地铁首期工程部分上盖发展物业情况一览表序号地块编号所在区地理位置用地功能总建筑面积（平方米）1HR-2荔湾区华贵路以西，宝源路以南，多宝路以北公寓、商业1078742HR-3荔湾区华贵路以东，长寿西路以南公寓、商业765083HR-4荔湾区华贵路两侧，龙津中路以南，长寿西路以北公寓、商业、写字楼2336564HR-5荔湾区华贵路以西，宝源路以北公寓、商业、写字楼43884现时荔湾区推出的多层物业一般规模不大，总建筑面积