伟业顾问河北廊坊首钢京东科技创新城项目项目策划报告【荐】.ppt

- 本资料来自 - - 本资料来自 - 产品特色建议 高层 楼型选型 高层以60-80平米户型为主，建议采用两梯四户及以上户型，局部位置较好区域，户型较大楼座可采用两梯三户楼型。 端头三居户型，南北通透，并保证2-2.5个南向面宽。 紧凑型三居户型，南北通透，并保证2个完整的南向开间。 纯南向二居或紧凑型两居，保证主要功能空间的南向采光。 两梯三户楼型 第 * 页 - 本资料来自 - 产品特色建议 高层 楼型选型 两梯四户楼型 紧凑型三居户型或舒适两居，南北通透，并保证2个完整的南向开间。 纯南向一居，保证主要功能空间的南向采光。 第 * 页 - 本资料来自 - 产品特色建议 高层 塔楼楼型 楼型选型 工业用地内可考虑部分塔楼楼型，以提升容积率，同时保证小户型的高使用率； 两梯六户及以上，但应考虑适当的舒适性，尽可能每户能够有南向采光。 第 * 页 - 本资料来自 - 产品特色建议 工业用地独栋别墅 面积区间：320-500平米 地上2-2.5层，地下一层 强调其私密性及私家庭院的打造 第 * 页 - 本资料来自 - 产品特色建议 工业用地独栋别墅 赠送大面积私家庭院 首层大面宽起居厅设计，起居厅、餐厅均面向庭院开放，增强室内外空间互动 二层为卧室空间，并设置南北通透，功能齐全主卧套，强调主人空间及私密性。 第 * 页 - 本资料来自 - 产品特色建议 工业用地高密别墅——传统别墅演变 道 路 传统联排布置 容积率0.6左右 道 路 道 路 道 路 减少道路，相应增加容积率，但北入户单元无采光庭院 减少道路，同时还原采光庭院 道 路 道 路 道 路 道 路 第 * 页 - 本资料来自 - 产品特色建议 工业用地高密别墅——建筑平面示意 建筑采用子母房形式，相邻建筑东西向通过1层的子楼进行连接，南北向通过次要空间进行连接; 保证每户主要空间的南向采光及别墅应有的采光庭院； 能够实现0.9-0.95容积率 第 * 页 - 本资料来自 - 产品特色建议 工业用地高密别墅——户型示意 地上三层，地下一层，功能齐全，设计较为合理。 第 * 页 - 本资料来自 - 产品特色建议 工业用地高密别墅——改进示意 相邻户之间断开连接，实现完全的高密独栋别墅，利于产品的销售。 实现容积率0.85-0.9 道 路 道 路 道 路 道 路 第 * 页 - 本资料来自 - 产品特色建议 工业用地高密别墅——孔雀城大堡 已销售案例，市场接受度较高； 可实现容积率0.83，低于前方案； 东西侧及南北侧均有连接，若进行断开，实现独体建筑，容积率会进一步下降； 庭院面积较小，私密性不高 第 * 页 - 本资料来自 - 第 * 页 产品定位 单体建议 景观建议 配套服务设施建议 - 本资料来自 - 景观建议 景观系统建议——外部 两横三纵一绿心 对项目内部用地进行景观化处理，打造项目景观大道——两栋三纵 充分利用景观公园，打造项目公共核心景观 第 * 页 - 本资料来自 - 景观建议 景观系统建议——外部 景观公园（约4万平米） 充分利用用地西侧绿地，打造项目主题景观公园。 如通过体育设施、漫步道、户外体育场地等的设置，打造健康运动主题公园。 第 * 页 - 本资料来自 - 第 * 页 总体规划示意图(一） 20层，限高突破到60米 18层 16层 12层 - 本资料来自 - 第 * 页 总体规划示意图(二） - 本资料来自 - 第 * 页 本项目首开产品判研 分析角度 结论与建议 开发诉求 首开产品及首开区将是本项目整体大盘的示范与展示区，从塑造品质大盘并打造开发企业品牌的角度考虑，中低密度产品更符合本项目的开发诉求。 政策环境 新国八条及京十五条调控政策将给北京的投资及改善型客群施加更大的压力，加大购房需求的挤出效应，为本项目中低密度产品带来更多潜在客群。 交通与配套 项目公共交通系统便利，但无城市气象及宜居氛围，生活配套匮乏，相比投资与改善型客群，本项目环境对刚性需求客群的影响更大。 区域发展及 客户需求 从区域发展阶段与客户需求角度考虑，本项目在区域发展初期适合提供中低密度产品以满足主动郊区化客群对改善型住宅的需求。 市场环境 当前大厂区域内中高密度住宅项目主要集中于102国道沿线及县城中心区，本项目所在区位在中高密度市场上的竞争力较弱。 经济角度 中低密度产品利润率高于高密度产品，对