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第二章 房地产交易 第一节 房地产市场 一、房地产市场的概念 1.概念房地产市场是指房地产商品（包括房地产权益）效益的场所和领域，它是房地产商品买卖、租赁、抵押和互换等交易关系的总和。 2.一个完善而灵活的房地产市场应具备下述条件： ①有稳定、明确、长远的房地产政策； ②有完善的法制基础，使房地产开发、房地产交易和房地产管理均有法可依 ③有统一简明、灵活有效的现代化管理制度 ④有完善的房地产市场动作体系。 二、房地产市场的特点 1.是房地产权益交易市场 　　这种权益可以是所有权（包括占有权、使用权、收益权和处分权），也可以是部分所有权或其他权益（权利）。这种权益一般有明确的界定，因而具有排他性。 2.是区域性市场 3.是不完全竞争市场 　一个完全竞争的市场必须具备三个条件：①商品同质，可以互相替代；②某一商品的卖主和买主人数众多，且随时自由进出市场；③信息充分，传播畅通，但房地产市场不具备上述三个条件。 4.房地产市场信息不充分 5.房地产市场的变化具有周期性：繁荣-调整-衰退-复苏-繁荣 　房地产周期一般为7-10年，日本约为10年，台湾7年。国民经济的发展决定着房地产市场的大势。 6.国家适度干预 三、房地产市场的分类 1.按房地产市场运行层次划分 　根据土地使用权让度关系，可分为一、二、三级市场。 ①一级市场是指国家作为国有土地所有者，采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式将一定