地铁商业的定位和商业组合.docVIP

地铁商业的定位和商业组合 最近几年，地铁商业的概念迅速升温，地铁的商业功能和价值也开始为地产界和商业界所关注。地铁可以形成持续、稳定聚合人群的特点将使其在未来商业发展中所表现出来的功能和附加价值得到更加充分的释放，对市民和观光客层的生活以及消费方面的影响也会逐步加强，这些因素是地铁商业之所以引发社会关注的环境基础。商业的生命力源于客流的聚集，商业价值就是尽可能充分地将这种客流聚集转化成为有效的购买力，这是分析地铁商业功能和价值再造的理论基础。客流结构、数量、购买倾向是地铁商业项目决策和选址的重要依据，从这个意义上讲，地铁客流的庞大数量、复杂构成以及乘客服务需要必然会使地铁商业成为一种极具增值能力的形态，虽然在地铁商业项目执行和运作过程中，我们也需要确立有针对性的商业定位，选取适合的商业形式，但是从现实表现和未来走向而言，地铁确实可以带来一定的商业机会。地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的实际情况进行分析。主要包含空间、时间和客流三个层面的因素。从空间角度看，由于地铁的首要功能是满足客载要求，因此地铁商业功能的实现和挖掘就必须充分考虑到这个特点。通常来说，国内各城市地铁线路所经过的地区大多是社区居住人口或者流动人口高度密集的区域，地铁经过的范围很大，也很容易使沿线形成一个新的商业区，比如北京的公主坟作为最早拥有地铁的区域，其商圈的形成和发展与具备地铁功能有着直接的因果关系。一般来说，地铁的客流要比其它交通方式更为密集，也更偏于高层。同时地铁与商业的影响是双向的，地铁深入的区域通常都具有良好的商业基础，而地铁的引入又会加速新的项目的诞生，使沿线商业环境更加成熟。从时间角度看，地铁通行区域的广泛和运营时间的相对饱满为商业功能的发挥和提升创造了很好的条件，地铁客流高峰在于一早一晚，而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费，这一要求使得地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。在地铁的日客运量数据方面：巴黎超过1000万人次、纽约为2000万人次、莫斯科800万人次、香港特区虽然地铁线路的总长只有43.2公里，但其日客运量高达220万人次，最高时可以达到280万人次，其中九铁每天载客约75万人次；我国内地城市北京地铁每天流量为130万人次，上海达到100万人次，广州为60万人次。最近5年来，北京地铁共计运送乘客23亿人次；刚运行的地铁5号线运营全长27公里，其设计全线日客运量将达50.2万人次。有如此规模的客流支撑，地铁的商业潜力自然可见一斑。 依据商业设施与地铁的关联程度，我们可以把地铁商业划分为以下几种类型：一是地铁站厅内部零星的商业网点，面积小，以即时性消费商品和专业服务为主；面积较大的站厅内部商业设施，以便利性商品和服务以及流行性商品为主。二是乘客通道的商业利用部分，比如可以采取“花车”等形式。三是地铁的地下商场或商业街，一般经营流行性服饰、皮具和其它中低档商品，目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族，比如上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”、大连“胜利广场”等。四是拓展地铁连线优势，虽然很多项目不与地铁站厅直接发生关联，但却可以为往来商场的客流提供快捷的交通方式，这是很多城市中高档商业项目所考虑的因素，也就是说，商业项目可以通过地铁口和地上商业实现有机结合，依靠地铁口的交通便利性，带来巨大客流，从而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心，如香港的太古城。面对北京地铁日均130万人次的客流量，物美集团在北京39个地铁站中开设了21间物美便利超市，既宣传了品牌，又取得了一定的经济收益。香港太古城位于地铁太古站上盖，是一个典型的地铁上盖购物中心，1986年落成开业，是1979年香港地铁通车后首批落成的购物中心之一，以服务于周边写字楼员工以及港岛东区居民为主。太古城一家购物中心同时设有四家百货公司，包括日本UNY创富生活、英国马莎、香港永安百货和面向年轻一族的Log-On百货，太古城这样的商业组合是和它与地铁连通有着直接关系的，四家百货公司分别面向不同的层次消费群体，从而保证各自的生存和发展。 地铁自身的商业转化和应用。举例来说，2000年香港地铁获得纯利40亿港币，成为世界上盈利最多的地铁，从收益比例看，1999年香港地铁72.5亿的经营收入中，票价收入占56.4亿，其余的收益都来自于地铁商业的增加值。东京地铁2002年度靠提供场地收取的租金有9亿日元，加上它拥有的38家便利店的57亿日元销售额，合计66亿日元，虽然这部分收入只占地铁总收入的2%，但也是一笔很大的收益。地铁站内不仅开设