2009年4月上海中指发布会-指数部分.pptVIP

上海（1）：供大于求，写字楼指数环比下跌0.25% 写字楼指数：3254，下跌0.25%： 受 国际金融危机的影响，许多跨国公司缩减了境外机构，导致上海跨国企业租户大量流失；同时一些新增甲级写字楼陆续入市，使得目前申城办公楼市场供大于求，空置率明显扩大。 上海（1）：市场略显低迷，商铺指数环比微涨0.12% 商铺指数：2482点，微涨0.12%： 在经济形势依旧没有回暖的大背景下，虽然住宅市场快速回升，但商铺市场还是略显低迷，成交量没有太大突破，基本保持着08年以来的交易态势。 上海（2）：3月交易量全国第一，创5年成交高峰 成交创5年同期最高峰： 2009年3月，上海商品住宅成交面积高达231.22万平方米（22248套），环比上涨97.09%，较去年同期增加28.22%，为5年来同期交易最高峰。3月17日日成交量首破千套，之后交易量依旧高位运行。一季度成交总量达到428.45万平方米，已超出去年同期水平。 * 数据来源：中国房地产指数系统 2月下半月开始加速推盘： 住宅新增上市面积为214.48万平方米（20186套），环比上涨263.92%，同比上涨20.95%。开发商出于对08年楼市低迷以及09年市场走势的不确定，在1、2月大多集体观望，2月下半月开始回暖迹象下推盘节奏加快。 上海（3）：3月供销比小幅提高，市场呈现供销两旺 供销两旺：3月上海新增上市面积与销售面积均有大幅提高，供销比为0.93，表明本月市场呈现供销两旺。住宅可售存量继续下滑，3月住宅可售套数和可售面积环比分别下降3.45%和2.13%，本月住宅出清周期也相应减少到6个月，短期供应压力较小。 原因分析：上海楼市这一方面是由于2月楼市的迅速回升使得购房者信心恢复，刚性需求集中释放；其次也与开发商的大力促销密切相关，春季房展会上保利?叶上海、绿地金色水岸等项目均有一定折扣。后期的“少量多批，小幅提价”亦刺激部分刚性需求入市。另外一方面，政策利好的延期效应也是此次成交量节节攀升的重要原因。 涨价再现：在市场持续升温的作用下，部分品牌企业项目价格出现上涨，如证大花园五期、万科金色里程等楼盘本月价格均有上调，大多数项目价格与2月基本持平。 * 数据来源：中国房地产指数系统 上海（4）：后市判断－价的平衡与量的保持 需求层面：2009年上海之春房展会短短的4个展览日内，共计客流近13万人，创历年上海之春房展会的新高，这说明上海住宅市场依然存在不小的潜在需求。 这部分潜在需求能否转化为现实购买力，关键依然在于价格。从政策层面来说，近期中央和各地方政府纷纷表示不为高房价托市、并要求开发商自发调整来应对市场变化，以及房地产行业最终未列入十大产业振兴规划，表明政府对房地产行业的态度依然谨慎，短期内难有新刺激政策。 供应层面：上海楼市在经过2005-2006年和08年的多次调整之后，09年供求状况在全国范围尤其是一线城市来说处于较好水平，但全球金融危机影响，整体经济尚未度过难关的情况下，楼市短期内不大可能真正回暖， 楼市的风险仍需重视。 考虑到2009年经适房将大量进入市场，并且2007－2008年上海住宅供应量持续减少，不少项目先后由于70/90政策和2008年低迷楼市的影响而推迟供应，预计这部分供应量将在2009年逐步释放，从而造成供应压力。 * 3月交易放量能否保持，是判断后期政策与企业价格策略的重要指标。开发商、消费者需要各自适应市场变化，在市场竞争中形成双方接受的价格下，保证交易量稳定在相当水平。 春季调研：上海楼市主流需求特征 * 近6成的购房者对上海未来房价会下降抱有预期，但仍有多达22％的受访人认为房价仍基本保持不变，且19％的人认为未来房价将继续上涨。 46％的购房者心理价位处于10000元/平方米以下，有28%的被访者愿意购买单价在10000-11999元/平方米的房屋，选择购买12000-13999元/平方米的房子的购房者也有10% 28%的购房者愿意购买总价在70-89万元的房子，50-69万和90-99万的楼盘分别占到总体的17%和16%，14%选择100-119万的房屋 15%受访人员表示将选择黄浦、卢湾和静安区，其次是闵行、徐汇和浦东，分别占到受访者的12%、11%和11%，希望在普陀和闸北购房的被访者也占有一定比例 数据来源：中国房地产指数系统 春季调研：企业后市预期 * 绝大多数受访业内人员对2009年的预期十分谨慎，高达66％的人员认为今年上海住宅交易量将不足2000万平方米，31％认为将在2000－2400万平方米之间 34％认为房价将在2009年出现普遍回调但幅度看法不一，多数认为约为10％，少数认为会出现高达30％的下降，但仍有近一半的企业认为09年价格将保持不变 受访人员普遍认为2009年政府将