影响房地产市场的主要因素.pdfVIP

Is跚e 第7卷专辑 中国管理科学 vol-7·渊al !錾量兰垒=一尘当些坠鳖尘璺些鲨当!!!』鉴蜜呈；釜 影响房地产市场的主要因素 谭峻 (中国人民大学土地管理系，北京100872) 擒要：房地产是重要的资产．经济发达的地区．房地产投资也活跃，房地产投资具有风险，在房地 产市场中存在众多因素．它们不同程度地影响房地产的价格，投资者在投资前要对房地产市场进 行分析，认真研究影响房地产市场因素．最终制订出详细的实施计划．本文就影响房地产市场的经 济围素、政治匿紊、环境因紊、税务目索等进行了舸释。 关键词：房地产市场；房地产段资；投资风险 房地产是国家的重要资产，在一定程度上标志着～个国家或地区的繁荣，经济越发达的地 区，房地产投资越活跃。房地产市场是整个经济市场的重要组成部分，是连接房地产商品生产 者、经营者和消费者之闻的桥梁，房地产市场的形成须具备三个主要条件：第一，应有相当数量 的房地产商品，第二，必须有市场购买能力，第三，必须有专业人员参与有关活动。全球的房地 产市场投资约占世界资本市场的六成。房地产投资具有风险性，投资者在投资之前都要对投 资房地产进行可行性研究．最终制订出详细的实施计划。对于投资者而言，认真分析影响房地 产市场的潜在因素是必要的。 1经济因素 经济因素影响投资者投资方式及投资情绪。70年代初期，英国房地产市场出现了大波 动，1972年房地产价格逐日上涨，1973年叉大趺落，原回是抵押信贷资金不足，投资者融资困 难，同时又遭到全球提高银行借贷利率的冲击，可见，金融状况对房地产投资有重要的影响。 一个国家的经济体制决定经济的发展方向和经济运行状况，经济体制改革意味着对各种 ； 行业的比例进行调整以适应社会发展的需要，这种改革对房地产市场而言有两种结果：一是通 过改革，国家将房地产业在国民经济中的地位进行调整。可能提高，也可能降低，降低后投资房 ’ 地产的资金减少．房地产市场活动就会减步，对房地产投资者或经营者都带来损失；二是通过 改革．房地产业内部结构发生：变化，这种变化会给有些房地产市场带来生机，但对另外一些则 带来负面影响。例如，最近我国将住宅市场列为新的经济增长点，大力发展住宅消费，对于实 现国民经济结构调整，促进产业升级，保障国民经济持续健康发展具有重要意义。 国家处在经济繁荣时期，投资者的信心会倍增。国家紧缩银根会限制房地产投资．投资者 没有足够的信贷资金，不可能去策划未来的投资项目，一股更多地投资于低收益、低风险的项 目。反之，如果借贷成本低，投资者就会考虑大的项目，即使有一定风险，但潜在有高回报率的 市场与投资分析 725· 项目也是可以投资的。经济的发展也影响房地产投资，如果现时收益高，但预期经过较长时期 后收益变低，投资者一般会将资金用于长期高收益的项目；相反。现时收益低，预期经过较短时 期后收益上各项，投资的最佳办法是将资金重复投入一些在短期内能收回的项目。 投资区域的经济状况也影响房地产市场，同样一项投资，投资者肯定希望投资区的经济状 况是良好的。当然，在经济萧条的地区，给予投资者优惠待遇，投资者也认为该区域前景不错， 此投资还是值得的。 在正常的经济环境中，通货膨胀仍然存在，只不过幅度有差别。通货膨胀的变化对房地产 市场的影响主要表现在当幅度增大时会刺激需求，对经营者有利，但对消费者而言要付出更多 的资金，反之易然。银行利率对房地产市场的影响也不容忽视，利率上升时，房地产开发与经 营资本会增加，消费者的购买欲望降低。例如，香港在1981年，银行优惠利率高达20％，使得 整个房地产市场十分萧条；1991年，尽管香港通涨率达13％，而银行优惠利率只有9．5％，使 得90年代初香港的房地产市场十分活跃。 2政治因素 政治因素很