阿尔卡迪亚项目建设项目立项投资建设可行性分析论证报告1.doc

目录 第一部分 项目概况 5 一、项目名称 5 二、项目地址 5 三、土地产权状况及面积 5 四、地上建筑物状况 5 五、项目由来 5 第二部分 廊坊房地产市场概况 9 第三部分 项目优势与劣势分析 9 一、项目优势 9 二、项目劣势 9 第四部分 项目运作方案 11 一、项目运作主体 11 二、项目运作方案 11 （一）土地开发模式 11 （二）房产开发模式 11 第五部分 项目规划方案 12 一、项目规划设计要点 12 二、项目技术经济指标 12 （一）项目主要技术指标 12 （二）住宅户数及车位数量 12 第六部分 项目开发方案 14 一、项目开发建设方案 14 （一）对土地开发模式 14 （二）对房产开发模式 14 1、开发方案设想 14 2、建设进度计划 14 （1）土地整理及前期开发进度 14 （2）一期开发进度 14 （3）二期开发进度 14 二、项目经营方案 14 （1）租售比例 15 （2）销售进度与价格 15 1）住宅销售进度 15 2）商业销售进度 15 3）车位销售进度 15 三、项目投资方案 15 第七部分 项目投资估算 16 一、土地开发模式总投资估算 16 （一）开发成本测算 16 1、基准地价与出让金 16 2、实际出让地价预估 16 （1）土地出让金补差额估算 16 （2）地价估算 16 （3）土地增值额估算 16 （二）开发费用测算 17 1、管理费用 17 2、其他费用 17 3、财务费用 17 二、房产开发模式总投资估算 17 （一）开发成本测算 17 1、土地成本 17 2、前期开发费 17 3、设计费 17 4、工程建安费 17 5、基础设施费 17 6、公建配套费 18 7、运作期间费 18 8、不可预见费 18 （二）开发费用测算 18 1、管理费用 18 2、销售费用 18 3、财务费用 18 第八部分 项目资金筹措 19 一、土地开发模式投资方案 19 二、房产开发模式投资方案 19 （一）投资组合方式 19 （二）资金运作方式 19 1、自有资金 19 2、银行贷款 20 3、销售收入再投入 20 第九部分 经济与社会效益分析 21 一、地产开发模式经济效益分析 21 (一)拍卖地价评估 21 (二)财务评价 21 (三)不确定分析 21 1、破产启动费用不纳入成本情况 21 2、土地出让金变动情况 22 二、房产开发模式经济效益分析 22 （一）销售单价的估算 22 1、住宅销售单价的确定 22 （1）用市场比较法确定销售价格的上限 23 （2）用成本法确定销售价格的下限 23 （3）建议销售单价 23 2、商业销售单价的确定 23 3、车位销售单价的确定 23 （二）总销售收入的测算 23 （三）总租赁与转售收入的测算 24 1、商业租赁与转售收入测算 24 2、车位租赁与转售收入测算 24 （四）税金及附加 24 1、销售税金及附加 24 2、租赁及转售税金及附加 24 （五）成本费用估算 25 （六）财务分析 25 1、损益表与项目静态盈利能力分析 25 2、现金流量表与项目动态盈利能力分析 27 （1）全部投资现金流量表 27 （2）自有资金现金流量表 27 3、资金来源和运用与资金平衡能力分析 27 （七）不确定分析 28 1、盈亏平衡分析 28 2、敏感性分析 28 （1）单因数敏感性分析 28 【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响 28 〖1〗租金售价变化对财务净现值的影响 28 〖2〗租金售价变化对财务内部收益率的影响 29 【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响 29 〖1〗成本变化对财务净现值的影响 29 〖2〗成本变化对财务内部收益率的影响 30 （2）多因数敏感性分析 30 【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响 30 〖1〗租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响 30 〖2〗租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响 31 【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响 31 〖1〗租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响 31 〖2〗租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响 31 【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响 32 〖1〗租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响 32 〖2〗租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响 32 【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响 33 〖1〗租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响 33 〖2〗租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响 33 3、本项目预计实际收益分析 34 三、项目风险分析 35 （一）空压厂破产清理风险 35 （二）土地出让政策风险 35 四、项目评估结论 35 附表 36 一、土地开发模式附表 36