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不动产异议登记探析 　　付春杰 　　作为不动产登记制度重要组成部分的异议登记，域外的立法中对此都做了明确的规定。我国《物权法》在借鉴、吸收其他国家或地区立法及司法经验的基础上，在第19条中对异议登记的相关内容作了明确的规定，其内容为：“不动产登记薄记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效，异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”其意旨可理解为：利害关系人对不动产登记薄记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意异议登记，登记机构应当将该异议记载于不动产登记薄。当然异议登记只是一项临时性的救济措施，申请登记人应在这一段时间内搜集证据以证明自己的合法权益。申请人在登记机构同意异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记不发生效力。对申请人提出的异议登记，本权利人可以提出证据证明异议登记不当，对由于申请人提出的异议登记而给自身造成的损害，权利人可向异议登记的申请人提出损害赔偿。申请人在异议登记后，记载于不动产登记薄上的登记权利人在异议登记期间是可以处分该不动产，但该处分行为应定性为效力待定性为。异议登记与预告登记、更正登记一起被认为是对物权法、特别是对不动产登记制度完善的一大突破。 　　一、异议登记的内涵与价值 　　(一)异议登记的内涵 　　所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对现实登记的权利的异议的登记，该登记的直接法律效力是使得申请人具有暂时中止现实登记的权利人按照登记权利的内容行使权利的抗辩权利。 　　异议登记旨在彰显权利瑕疵，避免他人基于原公示之公信力取得物权。将权利冲突状况公示出来，消除了原公示所表现的单纯的物瑕疵权利状态，使得第三人得以既看到权利的原状态，又知道权利现处于不确定的状态;若他仍然买之，则说明其自愿承担了失去该物权之风险(当然，它可以基于债权请求权向物权转移人主张索赔来保护自己的权利)，实际上出让人又无处分的可能，故法律行为属于效力待定。若效力未定的事实与为法律行为时，不为第三人所知晓或尚未确定，可能给予公信力实际产生相同的效果(非法律行为本身的效果)，也可能无法适用公信力。若效力未定的事实为第三人知晓，虽然第三人可能终而获得物权，但一定无处适应公信力和善意取得。 　　异议登记不同于更正登记。所谓更正登记是指不动产物权人或登记机关发现登记的错误而进行的予以更正的登记。法律赋予登记以公信力，一旦登记就具有权利推定的效力。但是国家登记机关的登记有可能是错误的，所以，在登记与事实的法律状态不一致时，登记机关或权利利害关系人基于错误登记的事实，可以由登记机关以公示催告的方式予以更正，也可以由权利人或者利害关系人申请在登记薄中加以更正。更正登记是为了消除登记薄上的权利人与真正权利人不一致的状态，故在设立不动产登记制度的国家或地区，其法律中也必然建立更正登记。如果登记错误来不及进行变更或利害关系人没有提出更正，其他利害关系人可以将对不动产登记薄的正确性提出的异议进行登记。这种异议登记可以根据临时处分或者因不动产登记薄中的更正涉及其权利人的同意而进行。至于这种临时处分命令的发布，异议提出人并不需要证明自己的权利已经收到危害。一旦进行了异议登记，他就对受让人具有警世功能，不管受让人有没有看到不动产登记薄中的登记的异议，他都因此而不再受到法律保护。可见，异议登记在一定程度上减缓了公信力的效力。 　　异议登记与预告登记也不同。其区别主要有：其一、预告登记是为了保全债权的登记请求权，即不动产物权的设立、变更、消灭为标的的债权请求权。预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也就是说权利人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。在附条件或者附期限的不动产物权转让中，在债权合同缔结后，因当事人约定的条件未成就时，权利取得人不可能在不动产登记薄中登记为该物权的权利人。此时虽然原权利持有人已经承担了债权法上的出让物权的义务，但该物权和取得人除其债权法上的请求权外，并无排斥第三人的权利。法律为保全此债权法上的请求权，规定可以将该请求权及其顺位在不动产登记薄上进行预告登记。而异议登记是为了保全对已经登记的不动产物权进行变更登记的请求权，即德国民法中所谓的登记订正请求权。异议登记虽然也是为了防止他人基于法律行为获得对申请人的权利的破坏而为的登记，是在当事人所期待的不动产物权更正登记所需要的条件缺乏或者尚未成就时法律所规定的保护措施，但此时物权的归属尚未完全确定，申请人的地位尚未明确，与预告登记保护物权登记请求权不同。其二、在效力上。预告登记后，所为的登记如果与预告登记相抵触，则后为登记无效;异议登记只有在其有理由时，后为的登记才无