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破解征收拆迁难题需要解决三个问题 （发布日期: 2012-2-27 作者： 王达 ） 来源： 《中国房地产》 ? 王达 广州大学公法研究中心 ??? 在现有体制和法律框架下，如何破解征收拆迁难题是地方政府的重大课题，甚至有人认为是地方政府的“死穴”。政府的招商引资、危旧城区改造、棚户区改造、城中村改造决定了必须全面推进征收拆迁工作。税收、GDP、财政收入等考量地方经济发展的指标，城市基础设施完善，城市面貌改观，人居环境改善等无不与征收拆迁有直接关系。当前的征收拆迁包括国有土地上房屋征收、集体土地征收以及违法建筑治理。依法征收拆迁应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征收条例》)、《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规，将上述法律法规灵活、有机、准确适用，才能破解征收拆迁难题。??? 一、破解信访难题应树立法治权威??? 征收拆迁无法回避信访问题。信访不信法成为普遍，对法治进步危害极大。笔者通过调研，选择以下典型信访案例，聊以说明反思信访现状的必要性。??? 案例一，辽宁省某市在拟征收的危旧城区范围的房屋上写上“征收”二字，其中一被征收人上访称政府在其房屋上写字给其造成巨大精神压力，提出巨额赔偿要求。??? 案例二，就职于浙江省某县拆除公司的三名女员工在郊区偷盗瓜果时被60多岁的看瓜人员发现并阻止。这三位妇女恼羞成怒，辱骂看瓜人，看瓜人极度气愤，摔倒后死亡。死者的亲属组织几十人到政府上访，并到该拆迁区块的拆迁公司办公区砸毁办公家具及门窗。事实上，拆迁公司与拆除公司没有任何法律关系，后组织者被司法机关定性为故意毁坏财物犯罪，依法处理。??? 案例三，黑龙江省某市某区一兄妹因遗产继承发生纠纷，后房屋因危旧城区改造按程序被依法拆迁。其妹从此到处上访，区政府花钱买平安，便定期向其发放不上访奖金。从此，上访人便隔三差五到拆迁办要求领取奖金，不发放奖金就上访。??? 征收拆迁动辄引发信访，令地方党委政府无所适从。笔者不得不追问：信访考核、一票否决、信访排名、信访诫勉谈话、信访问责等现状是否可以区分有理访和无理访?信访终结制度是否落实到位?少数信访干部是否存在“销号”拿好处等腐败现象?是在维护稳定还是在煽动信访?是否在破坏司法权威?基层党委、政府对愈演愈烈的“信访不信法”观象日益感到束手无策，许多地方政府的信访专项资金日益感到捉襟见肘，一些人在利用信访的不规范管理煽动社会矛盾甚至群体性事件。解决此类问题，地方党委和政府应当树立法治权威，区别对待信访人，严厉打击煽动、串联、胁迫、以财物诱使、幕后操纵他人信访或者以信访为名借机敛财，遏制不正常信访。??? 二、制订科学的征收补偿安置方案??? 根据《物权法》规定，房屋所有权、房屋抵押权、房屋承租权、土地使用权均属于物权，应当得到公平补偿。公平补偿是《征收条例》的明确要求，何为公平补偿?笔者认为征收补偿安置不低于市场评估价，通过分析征收拆迁实际，笔者认为应当做到“三个不降低”：货币补偿或者产权调换的价值不降低，安置房屋的区位条件不降低，居住面积不降低。其中，土地使用权属于用益物权，应当给予合理补偿，有些地方认为土地属于国家所有，土地使用权不予补偿，而无证房屋却从宽给予补偿或安置，这就助长了违法建筑的盛行，一边拆一边建、听说拆就开始建。土地使用权给予合理补偿同时严厉打击违法建筑，可以防止违章建筑肆意。??? 住宅改商业是一大难题，根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电[2003]42号)的规定，笔者研究出一计算公式：被征收房屋所有权证“用途”中记载为住宅或未办理房屋所有权证，但存在依法经营的，采用假设评估法，确定住宅房屋的单价、营业房屋的单价及“用途差价”，根据营业执照及纳税凭证证明的经营期限，计算被征收房屋的单价=假设为住宅房屋的单价+用途差价×(4％～6％)×经营年限(不超过20年)，最多不得超过营业房屋的单价。??? 应公开征求意见，组织座谈会、听证会、论证会，体现民主并保障被征收入的参与权。做好社会稳定风险评估，将社会稳定风险降到最低。保障征收补偿资金足额到位，防止拆除房屋后不能及时补偿安置，损害被征收人利益。评估公司的中立和公信力非常重要，征收中政府处于强势地位，为了防止评估公司受制于政府，应要求被征收人选择评估公司或者抽签随机选择评估公司。安置房屋存在优劣的差异，为了体现公平，采取先签先选的方式确定安置房屋的挑选顺序。建立早签多奖、复合奖励制度，以激励被征收人踊跃签订协议。建立承诺追加制度，打消先签吃亏的顾虑。构筑物、附属物按照重置价补偿，不让被征收人吃亏。总之，不能因为政府的征收而降低被征收入的生活水平、减少被征收人的财产数额。笔者虽然为许多地方政府起草制定征收补偿安置方