2011：房地产游戏规则大变革——专访北京联达四方房地产经纪有限公司董事长杨少锋.pdfVIP

OBSERVATION 楼市观察 己 口 11一 ■ l白 - l万 大变革 一 一 专访北京联达四方房地产经纪有限公司董事长杨少锋 专家名片： 杨少锋 《东南置业》：您在今年年初就发了 14万亿元，而房地产销售额则高达4．5万 INTRoD CE 『 微博，说’ 11年房地产行业前景堪忧，并 亿元，房地产行业的销售总额约等于社会 进一步指出2on年全国多数城市房价将暴 商品零售总额的三分之一。全年银行贷款 央视 《经济半小时》特约评论家 跌，之后出台的房产税试行条例、国八条 余额增长8万亿元左右，而仅仅房地产行 凤凰卫视 《一虎～席谈》特约评论家 以及加息政策等似乎都在寓示您的预见极 业 的贷款增长额度就达到2．17万亿元，房 新浪房产TOPIO首席评论家 中国经济周刊、国家财经周刊特约评论家 有可能成为现实。据报道各地春节楼市普 地产在中国经济中的比重确实已经非常重 北京联达四方房地产经纪有限公司董事长 遍不景气，福州市也不例外，那么现在是 要，中国4o万亿元的GDP中，房地产及关 否真的到了开发商大洗牌的 “拐点”，如 联行业贡献至少达到四分之一，所以，开 果今年真的是房地产的拐点， “拐点”背 发商们认为，中国已经离不开房地产。然 后的玄机又是什么 而，正是因为房地产在 中国经济中所 占有 杨少锋．事实上，2011是房地产游戏 比重过大，中央政府更应当让房地产降 规则大变革的一年 !可能部分开发商还没 温，否则，伴随着房价的进一步上涨，房 有意识到这一点，少数人还在盲 目乐观， 地产行业投资的进一步扩大，房地产行业 但危机已经迫在眉睫。 将成为中国经济中的黑洞，这个黑洞，将 吞攫社会上一切可能的资金，绑架整个中 东南置业》．一种比较流行的观点 国经济 ，那么中国离泡沫破灭也就不远 是，房地产已经深度捆绑了中国经济，其 了。 产业链上下游牵涉面太大太广，占各地 GDP的比重太高，因此不可轻易 “挤泡 《东南置业》：那么您指出的2011年 沫”，否则带来的负面影响是难 以想象 房地产游戏规则大变革，具体是哪些游戏 的 规则将发生变化 杨少锋：恰恰相反 中国经济必须改 杨少锋．首先是金融杠杆的改变。 变房地产～枝独大的局面 !正是因为 目前 2011年，加息、提高存款准备全率成为货 房地产 “大”到 已经 “绑架 ”了内地经 币政策的主基调，而按月审批额度，则堵 济，所 以政府不得不痛下决心打平房价。 死了一季度突击放贷的可能 如果银行贷 你看，同样的现象，不同的人得出了不同 款在一季度进入市场，到企业账户，然后 的推论，很有意思。我们站在政府的角度 进入社会流通领域，流通次数乘以货币总 来看，此番调控不惜一切代价，只能成功 数就是实际的货币供应量，所以，按月发 不能失败，否则将来为中国经济松绑解困 放额度，实际上就是大幅减少货币流通的 的代价只会越来越高 ! 次数，实际的货币供应量将大幅减少 ， 在这种情况下，2011年，将是中国近几年 中国经济离开房地产真的就不行么 流动性最为紧张的一年。 2010年中国全年社会商品零售总额大约 纵观这两年，中央政府打出的房价调 管。 《办法》规定，房地产开发企业应按 市场上能够运作得更为Ij妙，房 控组合拳 中，相当重要的一个手段就是一 照一个预售许可 申请对应一个账户的原 实现跳跃式扩张。房企资金的构fj 手卡紧开发商资金链 ，另一手~r．PN投资需 则，在监管银行设立专用账户，并与监管 有资金、银行信贷、商品房预售 求，而资金链 的全面卡紧 比需求下跌更令 银行签订商品房预售资金监管协议。商品 方垫资等，其中商品房预售款项 开发商难过。一旦商品房预售资金监管制 房预售资金应当全部存入商品房预售资金 他几个环节中最关键 的一个资金。 度全面推开，加上政府贯彻执行此前出台 监管专用账户，并对其中用于项 目工程建 以在一个房企资金链条中达到4O9 的种种宏观调控政策，可以说中国房地产 设的资金实行重点监管，保证预售资金优 使用率，也就是说，其实，房企月 正面临生死危机。北京2010年12月1日起 先用于工程建设。 《办法》明确，商品房 资金拿地 ，用施工和供货商的资 实行全新 《商品房预售资金监督管理暂行 预售时，购房人应当将购房款直接存入专 银行贷款维持公司运营，而商品序 办法》，明确规定，商品房预售资金应当 用账户。房地产开发企业不得直接收存商 款则是提前把利润套现，从而使 全部存入商品房预售资金监管专用账户， 品房预售资金。区县住房城乡建设主管部 可以用购房者的资金来进行扩张。 保证预售资金优先用于工程建设，严禁房 门应当对商品房预售资金进入专用账户情 京规定的预售资金监管使用，将主 地产开发企业直接收存商品房预售资金。 况进