关于处置盘活“烂尾楼”的措施和法律依据.doc

关于处置盘活“烂尾楼”的措施 和法律依据 关于“烂尾楼”的界定 1.概念 　　迄今未发现法律、法规、规章给“烂尾楼”下个定义。即使是学理上，关于“烂尾楼”的定义也不多见，且表述很不一致。 　　烂尾楼是一种俗称，笔者认为，烂尾楼是指各种已开工兴建，但因资金、技术、规划等原因已停建缓建达一定期限的房地产建设项目。 　　2.特征 准确了解烂尾楼的概念，必须了解烂尾楼的特征。笔者理解，烂尾楼有以下特征：(1)必须是房地产建设项目。非房地产项目不能称之为“楼”，即使停、缓建，也不称为烂尾楼，而只能称为“烂尾地块”、“烂尾工程”等；(2)必须是已经开工兴建，并建成一定的规模。即便是房地产建设项目，如果一直未开工，或虽已开工、尚未形成一定的楼宇规模，也不称为烂尾楼；(3)必须是事实上已停缓建达一定期限。这里有两层含义：该房地产建设项目尚未完成竣工验收。烂尾楼之所以“烂尾”就表现于此，这是烂尾楼题中应有之义；该房地产建设项目已停工待建长达一定期限，如果是短暂的停工缓建，笔者认为不应当属于烂尾楼范畴。至于停工待建达多长期限，有的规定1年以上(广西北海市)，有的甚至规定6个月以上(成都市)，笔者认为规定2年为宜。 二“烂尾楼”现状 目前没有全国各个城市总计数据，我们从一个报道可以看出目前 “烂尾楼”的情况，[齐鲁网报道2015年2月2日]“烂尾楼盘就像一个个城市疮疤，不仅影响着城市的和谐美观，而且也让成千上万名购房者的乔迁梦化为泡影。东湖龙城、燕山公馆、广府一号、锦绣花城……在枣庄可以轻易地找出像这样的停工或者烂尾的房地产项目。记者粗略统计了一下，仅薛城区和市中区就有200多万平米的住宅处于这样的状态。如果再细算一笔账，这200万平米的住宅假如都卖出去了，一套房子按照120平方计算，作为四线城市的 枣庄，这样的状态已经成为涉及这个城16667户家庭的切肤之痛。 据此，在今天整个经济情况不如以前的情况下，根据某网络报道，整个石家庄市95%的开发商参与民间集资或者说借贷。青岛市也存在部分开发商跑路的情形，我们可以看出，在今天的房地产企业生存发展尤为艰难，房地产行业牵扯千家万户，牵连上下游行业，影响着经济发展与国家稳定。“烂尾楼”的出现和存在影响社会的发展和稳定（网络报道关于民间借贷导致跳楼等自杀现象及其他极端行为），造成了巨大的资源浪费。 三、目前处理“烂尾楼”的措施 烂尾楼已成一大公害，严重影响城市形象，损害城市运营，破坏投资环境。烂尾楼不仅是法律问题，而且也是社会问题。特别是已经开展预售的烂尾楼，小业主是社会不安定因素，应引起人们高度重视。对烂尾楼进行治理乃大势所趋。 　（一）从政府管理者层面看如何治理烂尾楼(监管式的治理模式) 　　实践中大致有以下做法：1.税费优惠政策2.新项目禁入　3.限期自行处置　4.强制性代理处置5.强制性拆除等措施 　　(二)从平等主体(烂尾楼业主、债权人和第三人)层面看烂尾楼治理方式(市场化的治理模式) 1.转让(收购)、包括股权转让和资产转让两种模式；2.合作开发；　3.债转股(债权转开发权)烂尾楼的债权人无非是：(1)建筑商(业主拖欠工程款)；(2)建材、设备经销商；(3)已预售的购房户小业主；(4)其他债权人。4.托管续建；5.破产拍卖；6.融资盘活等等措施。 从目前我们了解的情况看，上述各种措施和方法，处理的周期有的比较长，有的受市场的影响，特别是公平主体之间的处置，在今天市场不景气的情况下，很难实现。 四、建议处理“烂尾楼”的措施和法律依据 鉴于，目前，我国大面积的出现“烂尾楼”的情况，我们认为应该采取如下措施和法律依据： 1、建设部和国土资源部联合成立专门工作机构或者要求各县、市建设主管部门对自己辖区内的“烂尾楼”进行拉网式统计，实现动态监管。 2、建议出台管理处置“烂尾楼”的管理办法，主要内容包含动态管理，统计，作出详细的说明。对“烂尾楼”进行分类、分级别、如开发投资不到25%，有国家收回土地使用权；25-50%的由国家按投入资金进行回购；50-90%以上的按照成本加固定利润的模式收购。以上各种措施均为要通过法律手段强行进行。 3、根据现有的《中华人民共和国土地管理法》中华人民共和国土地管理法第三十七条:禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。 　　在城市规划区范围内，以出让方式取