泰府名邸商业及价格建议.doc

《泰府名邸》 项目商业建议 泰府名邸周边商业价格分析 项目商业概况——在建商业，沿街分布为三区块，相对独立  周边商业项目情况 项目 总规模 主力面积 （M2） 楼层 租金 （元/ M2 /天 ） 出租率 （%） 招商管理方式 远中风华 2671 150-225 2层 8 57% 自营 新福康里 约3800 30-40 1层 15-17 100% 自营 国际丽都城 24000 300-500 1-2 7-9 低于50% （新闸路段） 自营 静安紫苑 7580 未定 1-2 未运营 未运营 未运营 泰府名邸 4950 100-200 1-2 未运营 未运营 未运营 已运营的同类项目分析： 30-40平方米小分割商业租金最高、销售情况最好（以新福康里为代表） 同一地段商铺差异明显，小面积商铺（30-40平方米）的租金高于大面积商铺（300-500平方米）约1倍，而出租率也高出约1倍 介于小面积商铺和大面积商铺之间面积段的商业面积，其租金和出租率与大型铺相类同。 在营商业项目招商管理全部由开发区企业进行。  周边商业街情况 道 路 定 位 经营内容 租 金 面积 经营情况 新闸路 特色型社区商业街 便利店、特色快餐店、酒吧、美容美发店、中介、汽车销售店、足浴房 15-18元/平方米/天 30-100 经营较稳定，目前租户一般不愿意转手，小面积商铺更是有价无市 江宁路 社区型沿街底商 餐饮、酒吧、家居用品店、银行证券、中介等 6-10元/平方米/天 80-150 康定路 武定路 中低端沿街商铺 杂货、五金、小型服饰店 4-6元/平方米/天 100-200 经营种类相似，竞争激烈，经营一般 项目周边商业主要集中在江宁路、新闸路； 江宁路和新闸路沿线都以住宅底商为主，大部分是为日常消费服务，已经成为区域内居民该类消费的重要场所； 其中新闸路沿街除了国际丽都城没有卖出的商铺外，市场上已无空铺让出，使得该路沿线的商铺租金已达到15元/平方米/日。  市场现状： 商业氛围尚需培育 区域商业市场发展处在转型阶段，发展极度不均衡，仍需要较长期的培养才能实现整体档次氛围提升。 供应以大面积为主，需求出现断层 ? 目前周边30-100平米左右的小面积商铺稀缺。 目前新商铺普遍分割为200平米以上的大面积，区域内对此类商铺的需求较少；而投资的人，则因为总价过高的影响，限制了投资欲望。 综合分析后认为周边商铺，不适宜按照大面积分割。 本项目商业建议： 建议商铺进行一、二层分层出售。 一层店铺可做小面积的分割出售，控制单套面积在30-100平方米左右，这样可以弥补区域内“小面积商铺”的稀缺。同时便于将一层商铺的价值做到最大化。 而二层店铺则进行大面积的分割出售，建议在公共部位设置专用通道，来解决垂直动线的问题。 价格建议 住宅与商铺价格关系 公寓价格（元/㎡） 商铺价格（元/ ㎡） 比值 上海滩新昌城 25000 31500 1.26 远中风华 40000 55000 1.3 国际丽都城 38000 46000 1.2 中凯城市之光 40000 48000 1.2 静安河滨花园 27000 43000 1.5 东海园 29000 38000 1.3 云和花园 15000 20000 1.3 （注：售完阶段价格） 周边商铺租金、售价表： 　 一楼价格（元/ ㎡ /天 ） 二楼价格（元/ ㎡/天 ） 售价（元/㎡） 面积（㎡） 远中风华 8 6 55000（一层） 35000（二层） 130-300 新福康里 15-17 　 　 　 国际丽都城 7-9 　 44500-50000 （一层、二层统卖） 340-1000 泰兴路商铺 7-10 5-6 　 127 贤居天下苑 6-8 　 28000（一层） 200-400 中凯城市之光 8-9 4-6 30000-48000 70-300 上海滩新昌城 5.5 　 31500 （一层、二统层卖） 300-500 国际丽都公馆 7-9 　 43000 100-140 东海园 6 　 37000-38000 46-78 成都北路商铺 8.2 4 60000 （一层、二层统卖） 200-230 目前板块的商铺的平均投资回报率在5.5% 目前周边区域的商铺多为一、二层打包销售，分拆销售的只有远中风华园 区域一、二层商铺平均销售价格比为1：1.5 区域一、二层商铺平均租赁价格比为1：1.3 通过对项目周边的项目售完阶段的住宅和商业的价格进行比较，得出区域的住宅商铺平均价格比为1：1.3 本项目的商铺销售价格=住宅价格×1.3 =37000元/㎡（毛坯）×1.3=4