【商业地产】长沙海利第一区商业综合体定位补充报告-69DOC.docVIP

海利第一区定位补充 鹏星地产 2007年1月 目 录 1. 写字楼在使用状况分析 4 1.1总体数量和分布情况分析 4 1.2租金情况分析 5 1.3物管分析 6 1.4入住情况分析 7 1.5入住企业类型分析 8 1.6部分酒店写字楼经营壮况分析 9 1.7在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析 10 1.7.1外观设计分析 10 1.7.2裙楼使用状况分析 11 1.7.3大堂配置状况分析 12 1.7.4单层面积及面积划分状况分析 13 1.7.5车位配置状况分析 14 1.7.6电梯配置状况分析 15 1.7.7卫生间配置状况分析 16 1.8个案分析 17 1.8.1顺天国际财富中心 17 1.8.2亚大时代 23 1.8.3恒隆国际大厦 25 1.9在使用写字楼市场总结： 28 2. 在售写字楼市场竞争状况分析 29 2.1年度销售状况及预计明年供应量分析 29 2.1.1本年度专业写字推出量 29 2.1.2预计2007年供应量 30 2.2价格水平分析 31 2.3销售速度与周期分析： 32 2.5个案点评——中天广场 33 2.6在售写字楼市场总结： 38 3. 公寓市场分析 39 3.1公寓市场重点扫描： 39 3.2长沙公寓产品分析： 45 3.3公寓市场总结： 46 4. 写字楼与公寓开发方向研判： 47 4.1写字楼方向研判 47 4.1.1价格判断： 47 4.1.2写字楼价格的空间 49 4.1.3写字楼发展方向的预测： 49 4.2公寓的发展方向研判 50 4.2.1价格判断： 50 4.2.2公寓价格的空间： 52 4.2.3公寓发展方向的预测： 52 4.3两种发展模式的对比分析及结论 53 附：长沙各大银行总部 54 1. 写字楼在使用状况分析 1.1总体数量和分布情况分析 楼盘名称 位置 总建面（㎡） 写字楼规模(㎡) 运营日期 亚大时代 五一大道与韶山路交汇处 33000 23430 2003年 湖南国际金融大厦 芙蓉路与八一路交汇处 85962 12000 2002年 恒隆国际大厦 五一路与蔡锷路交汇处 49841 31480 2005年 第一大道 五一路芙蓉广场西 34354 28308 2005年 顺天国际财富中心 芙蓉中路 66453 50560 2003年 湖南文化大厦 韶山中路 45800 35600 2005年 唯一星城国际 韶山中路 52324 42191 2004年 新闻大厦 芙蓉路与营盘路交汇处 41600 15932 —— 运达国际广场 芙蓉路与营盘路交汇处 84592 29878 预计2007年 分析： 目前，长沙的专业写字楼主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿线，专业写字楼的整体保有规模约30万平米；随着城市南移，省政府的南迁，写字楼有随芙蓉路沿线南延的趋势（如：BOBO天下城）；从近期的市场来看，市中心的专业写字楼开发依然是市场的主流（如：中天广场、湘豪大厦、佳天国际新城等）；从投入使用的情况来看，长沙的专业写字楼使用量正在逐年增加。 1.2租金情况分析 楼盘名称 租金（元/㎡·天） 备注 亚大时代 2.48 包含物业管理费、中央空调费 湖南国际金融大厦 1.8 恒隆国际大厦 1.6 第一大道 1.3 顺天国际财富中心 1.6 湖南文化大厦 1.8 包含物管费 中央空调每年开放7个月，10元/（㎡·月） 唯一星城国际 1.2 新闻大厦 1.6 包含物业管理费、中央空调费 运达国际广场 —— 分析： 长沙的专业写字楼租金都在1元以上集中在1.2~1.8元，个别中高档项目的租金在2元左右。从经营情况看长沙的专业写字楼根据档次不同的租金在1.2~1.8元都能取得很好的出租率。 1.3物管分析 楼盘名称 物业公司 管理费（元/㎡·月） 备注 亚大时代 香港华联兴业 —— 已包含在租金当中 湖南国际金融大厦 华天物业 3.5 恒隆国际大厦 恒威物业 2.2 第一大道 绿城物业 2.32 顺天国际财富中心 深圳中航物业 2.8 湖南文化大厦 保利物业 3 唯一星城国际 2.6 新闻大厦 —— 已包含在租金当中 运达国际广场 分析： 通过上表可以发现，长沙的专业写字楼物业管理费在2元以上，个别项目物业管理费达到3－4元的高水平，主要是其提供的服务较其他一般项超出许多内容，比如酒店式服务。由此可见，管理与服务是长沙写字楼市场的突破瓶颈。 1.4入住情况分析 楼盘名称 入驻率 空置单位 亚大时代 80% 以300㎡以上、200以下面积为主 湖南国际金融大厦 95% 22层，整层招租 恒隆国际大厦 80% 以200㎡以上面积为主 第一大道 95% 部分低层，100㎡左右单