【商业地产】首创-北京和平里国际公寓项目整体推广策略终稿-101PPT-洋正广告.pptVIP

淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 第三阶段：价值巩固 传播目标： “城市新视角”的内涵演绎，巩固价值信赖 销售目标：在计划时间内完成销售任务 工作重点： ·客户通讯：文化传播，即时媒体老带新 ·社区论坛：关心社会，关心城市，关心身边的人 ·社区文化：公关活动组织，公益性与参与性 ·卖点传递：产品价值，“主动改良的城市意识” 　站在品牌高度阐述“华丽的一英里“对于城市而非某个区域的领导意义。 　塑造一种“城市生活”，而非常规的“个人生活”，以此为产品寻求最大化 的传播区隔。 　“华丽”已决非普通意义上的华丽，而是成为首创眼中的使命－－ 　 一种对城市发展的凝练；一种对地产标准的重新诠释 　城市· 生活· 建你所想，为首创，也为地产界赋予更理性的价值体系，即 一切生活缔造都来源于对客户需求的洞察与实现。 　行销整合平台的创新，不仅为项目创造公众话题，更为本案及首创未来 品牌塑造，提供公众认知的良性积累。 提案总结 媒体建议 　第一阶段：公关活动图片展（媒体主动报道期，推广费用较少） 　 　《北京青年报》新闻报道 　《新京报》活动持续报道 　《周末画报》活动中期配合活动进行报道 　　　　　　　 《三联生活周刊》新闻评论式报道 　第二阶段：开盘前宣传，聚集人气，产生客户积累 　 率先进行电视媒体宣传（影象引导平面） 　《北京青年报》平面报广 　《新京报》平面报广＋软文炒作 　《经济观察报》平面报广＋软文炒作 《新周刊》平面报广 　第三阶段：开盘持续至年底 　　总结前面两个阶段的推广经验，选择更准确有效的媒体，通过客群 　　访谈总结特效通路投放。 Actor 项目总控……刘 强 作业监控……潘惠武 创意总监……张华野 设计总监……杨旭光 客户总监……肖　茜 策划经理……周 六 文　　案……张晓霏 设　　计……刘　威 设　　计……小　岳 客　　户……莉 莉 Thanks! [关键字]： 淡市营销 降价 [案例简介]： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。 [案例适用范围]： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。 未推售单位：407套 3月28日，阳光海岸·悦湾开盘，均价4500元/㎡，与项目90-130平米的三房四房形成竞争 4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。 4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。 东莞市场 万江市场 项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套） 剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。 项目情况 第一阶段：形象树立 传播目标：建立“城市发展的见证” 这一高价值形象 销售目标：市场截流，保证销售准备工作准确到位 工作重点： ·现场包装：召示性，现代感，形象价值 ·新闻营销：新闻消息对品牌价值的传播 大型公关活动：“北京成就20年”主题摄影展 时间： 2005.3下旬---2005.4上旬 地点： 项目现场 目的： 树立前期宣传的高调姿态，延续首创品牌一