土地增值税清算工作存在的问题和解决对策探析.pdfVIP

土地增值税清算工作存在的 问题和解决对策探析 梁 敏 所谓土地增值税政策，指的是在转让国有土地、地 (四)区分住宅类计算问题。现行政策要求对不同 上建筑物和其他一些附着物的使用权、产权并获得了一 类型房地产分别计算增值额、增值率，缴土地增值税。 定增值性收入时，对获得增值性收益的单位和个人要征 开发的项 目中同时含有普通住宅和非普通住宅这两种 税的政策 。土地增值税的征收按照现行规定有两种形 类型的投资，那就极其可能产生普通住宅的负增长值， 式：预征和清算。土地增值税的清算管理也被称为 房“价 而非普通住宅增值的严重后果；与此同时，合并计算的 杀手”，全面清算降低了房地产开发企业的利润，使得房 结果则是会产生较少的增长值甚至有可能会产生负增 地产行业的利润率向着趋于社会平均水平的方向发展， 长值，所以两者对应的税款和税负理所当然会有很大 具有深远的社会意义。 的差异。 一 、 土地增值税清算工作遇到的问题 二、完善土地增值税清算工作的对策 (一)集体土地使用权未纳入土地增值税清算工作 (一)认清清算工作的重要性，加大工作力度。土地 的工作范畴。按照现行的相关政策的规定，土地增值税 增值税的征收是国家的税收杠杆，在调节房地产业利 清算工作主要针对的是国有土地、地上建筑物及其附着 润，促进房地产业利润向社会平均水平过度的过程中起 物等，而大量广泛存在的集体土地使用权未被纳入土地 着重要的作用，各大税务机关必须从思想上认识到土地 增值税的清算范畴，这给清算工作带来了不少麻烦。 增值税清算工作的重要意义，切实履行责任 ，加大工作 (二)成本确认存在难点。工程项目的成本核算难以 的力度。要加强宣传 ，使社会各界都认识到土地增值税 确定。尤其是房地产企业的开发成本，查实难度较大，许 清算工作的重要意义，切实把做好这项工作提高到检验 多开发商可以通过各种途径降低账面利润，增加许多无 税务干部依法治税能力和评价地方党政机关依法行政 形成本。 水平的层面上来。 土地征用及拆迁补偿费方面的成本难以确定。土地 (二)加大人才投入 ，组织多形式学习，提高税务人 征用及拆迁补偿 ，是一项特殊的补偿费用 ，不属于正常 员的执行能力。在成本确认和收入确认的过程中，很多 经营活动，也无法开具发票 ，其数 目较大，包括了土地征 时候，税务人员缺少对施工图纸 、工程概算等相关知识 ， 用费、安置费等各项支出，加上我国在这一方面的政策 导致难以确认真实成本。当前 ，我国税务部门应该加大 规定不够明确，造成这一成本核算工作的困难。 人才投入 ，通过有效整合社会资源，来提高清算管理工 (三)收入确认存在难点。现行的会计准则之一就是 作的效率。为税务工作人员组织多种形式的学习，培养 实质重于形式，在房地产项 目中，判断收入实现的四项 一 批熟悉建筑安装工程业务和房地产项 目开发流程的 条件的难度较大。开发商为了促进商品房成交，有时会 业务骨干。提高基层税务干部在土地增值税清算管理工 采用促销、打折活动。在这种情况下，双方需按照实际成 作中的执行能力。 交情况签订合同开具发票。部分人认为，企业对于商品 (三)严格审查房地产开发项 目的审批、备案。在实 是具有定价权的，因此打折促销后的优惠价格是属于商 践中，对于同一个开发项 目中有不同类型房地产的，有 业折扣，不应该调整纳税；但是部分人认为，这种折扣必 的税务机关允许纳税人 自行选择