2011年中国房地产趋势预评（上） 高科技、高精度整合设计与建筑节能成为住宅发展新趋势.pdfVIP

消费s市场 2011年中国房地产趋势预评 (上 ) __·- 口 同 科技 高精度整合设计与建筑节能 成为住宅发展新趋势 墨 邹 毅 展望2011年 ，预计中国房地产市 区域经济及产业发展规划 ，这些城镇 时代。而如今的双轨制 ，将更多是体 场发展形势更加复杂 ，重点表现在以 化模式新的规划导向，为进一步城镇 现在商品房与保障住房两大类住房的 下几方面 ： 化提供了政策土壤 。但2010年市场表 建设模式和市场价格的显著分别。 偏紧的金融政策抑制房地产市场 现出的高地价增长状态，已经受到 中 但对于双轨制的发展模式 ，有两 从 国内外经济形势来看 ，2011 央政府的高度重视 ，高地价推动的成 个核心 问题 ，未能解决。第一，保障 年，美国的量化宽松政策将进一步影 本刚性将快速推高商品房市场价格 ， 性住房的持续建设资金从哪里来?第 响国际市场的货币供应，外部市场为 同类模式增长 的不可持续性决定了未 二 ，保障性住房与商品房市场的边界 国内人 民币对冲形成压力 。与此 同 来高地价运营模式将受到抑制。 点在哪里?其实，这两个 问题的核心 时，以4万亿财政刺激政策为代表的近 商品房市场调控常态化 ，市场双 就是如何界定市场与政府的边界。政 些年的人民币超量供应状态 ，这 内外 轨制发展模式成为共识 府建设资金将主要来 自于商业房地产 两大因素决定了2011年宏观市场资金 从2003～2004年的一线城市房地产 市场 ，而保障性住房供应放量会影响 充裕。与之相对应的是央行的以抗通 价格飙升为开始的住宅市场调控，到 商品房市场的需求量 ，土地出让金收 胀为主基调的偏紧的货币政策 ，将会 如今已经历经8年时问。709／0、住房限 益会受到影响，从而制约保障性住房 影~j2ol1年房地产市场的快速增长。 购、控制信贷 、差异化贷款利率、商 的发展 。这一市场边界的确定，将在 央行的加息和上调存款准备金率 ，这 品房限价等一系列行政和市场化的手 未来不断的市场和政策实践的磨合中 两大重要政策工具都将成为影tl~2011 段都未能抑制持续上扬的房价。 取得统一。 年房地产市场资金供应的两大主要金 针对 当前商 品房房价仍处于高 房产税 呼之欲 出，预期效应高于 融因素 ，偏紧的金融政策为2011年的 位 、城市化进程正在加速的发展时点 实际结果，利益集团博弈结果决定推 市场局面奠定了基调。 上 ，总结过去政策经验 ，可以发现 ， 行方案 城市发展模式不变。但高地价运 历时8年的调控仍将继续。房价增长过 当前关于房地税的试点的版本越 行模式将得到抑制 快和市场对购房需求未能满足这一当 传越多，市场对房产税收缴的预期也 在2010年表现最为突出的城市地 前市场主要矛盾仍未能妥善解决。因 愈发强烈。对于调节存量房市场的一 价高增长的状态 ，可以深刻说明当前 此 ，展望2011年，以 “建、管、限” 个重要税收工具，房产税政策的推出 中国经济乃至城市发展模式高度依赖 为核心的房地产调控基调将成为常 历经立法、税种设计和技术条款等诸 房地产市场。2006～2010年间，累计7 态。2011年，房地产市场调控将进一 多程序问题的讨论 ，讨论的广度和深 万亿的土地出让金 占到了全国财政收 步围绕满足首次置业需求的普通商品 度甚至超过 中国当前任何一部法规条 入的23％，部分一、二线城市甚至 占 房市场需求 ，打击投资性购房需求 ， 文颁布的过程。社会上如此激烈而广 到了40～50％。由此可见，无论以高铁 控制改善性住房需求为主要 目标 ，通 泛的争论以及媒体的撒网式报道，为 建设为代表的国家级大项 目投资还是 过保障性住房的大力建设来规模化满 房产税的具体推出执行构造了一个复 地方政府主导的各地区城市基础设施 足中低收入人群 自住需求 ，调节房地