【论文】我国房地产企业融资的问题与对策.pdfVIP

2010 年第08 期 沿 海 企 业 与 科 技 NO.08,2010 (总第123 期) COASTAL ENTERPRISES AND SCIENCE TECHNOLOGY (Cumulatively NO.123) 我国房地产企业融资的问题与对策 刘丽巍，贺铟璇 ［摘 要］ 中国房地产是在国民经济稳步快速增长的大背景下成长起来的，由于中国房地产业发展的历史很短，管理 经验不足，国内房地产企业在融资水平、融资结构、融资状况等方面还存在着很多问题。文章在分析问题、总结原因的基础 上，就外部宏观环境建设、创新融资方式、加强房企内部控制等方面提出完善房地产企业融资问题的对策建议。 ［关键词］ 房地产企业；融资；对策 ［基金项目］ 本文为辽宁省教育厅人文社会科学研究基地项目“辽宁省房地产融资问题研究”（编号：2009JD25）成果。 ［作者简介］ 刘丽巍，东北财经大学金融学院教授，辽宁 大连，116025；贺铟璇，东北财经大学金融学院助教，辽宁 大连，116025 ［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1007- 7723 （2010）08- 0001- 0004 一、我国房地产企业融资存在的问题 源，国内贷款所占比重为20%左右。房地产开发商 在经济转轨过程中我国融资制度已经发生了 的自筹资金中，10%是由个人住房贷款形成的；而 深刻的变化，初步形成了多种融资方式并存发展 其他资金来源中，大约有20%～30% 间接来自银行 的格局。但是，与发达市场经济国家相比，我国房 贷款。总体测算，房地产开发投资资金约有45%来 地产融资体系仍然存在着严重的非均衡发展状 自银行贷款。 况，阻碍了房地产业的健康发展。 从房地产市场的运行过程及其资金链来看，房 （一）房地产企业总体信用水平较低 地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行 截至2008 年末全国共有6 万家房地产开发 信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销 企业，商品房销售量最大的一家，其净资产也不过 售的整个过程。在房地产市场上，商业银行的信贷 30 多亿。房地产企业数量多、规模小、自有资金少， 几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地 有些并不完全具备房地产开发的条件。相当多的 产市场各种相关主体的主要资金提供者。 开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发，规 与此同时，股权融资在我国房地产金融中比重 模化、集团化、有品牌的开发商较少。2008 年底上 较小。2008 年，我国拥有6 万家房地产企业，从 市公司中涉及房地产业务的已有452 家，占上市 2008 年相关统计公布的数据看，房地产业上市公 公司总数的30%左右，其中主业为房地产的上市 司只有124 家，占全部房地产企业总数不到 1%。 公司仅有160 余家。2008 年国内主要银行联合对 2005 年以来，房地产企业的资产负债率不断提高， 30 多个行业的信用状况进行了内部排序，房地产 在几大行业对比中都处于最高水平（图1）。房地产 业排名倒数第四。信用低即意味着信贷风险，信用 企业的高财务杠杆以及随之增加的财务风险又对 低是当前开发商筹资难的真正原因。由于我国房 企业的多元化融资产生负面影响，使房地产企业 地产行业目前的利润率和政策相关性较高，众多 陷入恶性循环。同时，资金过度依赖于银行贷款， 的开发企业在短期内尚可生存，但随着行业竞争 不仅导致房地产市场风险和信用风险过度集中于 加剧，大部分运作不规范的小企业必遭淘汰。 商业银行，也使得房地产业对信贷政策十分敏感， （二）融资结构失衡 对产业内部结构调整和可持续发展非常不利。 国家统计局关于房地产开发投资资金来源统 （三）融资状况差异较大 计显示， 从开发规模上看，全国6 万家房地产企业中， 2009 年，房地产开发企业本年资金来源 57128 亿元，其中，国内贷款 112