先抵后租.ppt

2001年6月，程光蓉向陈珊珊借款20万元，以自己的一处房产（价值30万元）作抵押，并向房地产管理部门办理了抵押登记。 2002年3月程光蓉将该房屋租给程光蓉居住，双方签定了房屋租赁协议，租期3年，签定协议时程光蓉未告知余婷该房屋已抵押给陈珊珊的事实。 2004年6月，程光蓉借陈珊珊的20万元到期无力偿还，陈珊珊遂行使抵押权将房屋通过拍卖机构卖于邹继荣并办理了房屋过户登记手续。 三天后 邹继荣取得房屋所有权后要求余婷腾房，余婷拒不搬出。 四天后。。。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已抵押的财产出租时如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。 本案中，刘某在与孙某签定房屋租赁协议时未告知孙某房屋已抵押的事实，应承担赔偿责任。如果抵押人已书面告知承租人该财产已经抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 买卖不破租赁 买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 对买卖不破租赁原则的限制适用 1、动产租赁的限制适用； 2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用； 3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用； 4、破产财产处理过程中的限制适用。 优先购买权 优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。优先购买权是民商法上较为重要的一项制度，古今中外立法对此都有相应规定。 优先购买权行使的形式要件 优先购买权行使的形式要件——“行使期限”。我们说优先购买权于其基础法律关系或法律事实产生之时即已成立，但在出卖人出卖标的物以前，先买权人不得主张该权利，该权利能否行使、何时行使都是不确定的，只有在出卖人出卖标的物时该权利才得以行使。优先购买权的行使可能会导致出卖人与第三人之间的买卖关系归于无效，若对其行使期限不加以限制，则会使出卖人与第三人之间的买卖关系长期处于不稳定状态，不利于经济秩序的稳定和交易安全的维护，故应对其行使期限予以限制。优先购买权在标的物出卖后“一定期限内”不行使的，即视为放弃。 * *