新建筑规范标准解读.pptVIP

?实行新规后，对购房者而言，同样大小的一套房屋，建筑面积计算是否有变化，房屋总价有否影响？买房契税如何算？整个小区容积率和建筑密度有何影响？ /赠送账/? 凹阳台算全面积，飘窗计一半 账单明细：案例中的户型建筑面积82.43平方米，赠送面积约16.59平方米，加起来使用面 积可达到99.02平方米，其中飘窗并不计算面积，而阳台仅计1/2面积。 解读：新政实施后，开发商以往最常赠送的飘窗、阳台等，在新《规范》中都有了明确要求。 比如飘窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积；在主体结构内的阳台，应按其结构外 围水平面积计算全面积等。飘窗和阳台面积计算调整之后，户型中的建筑面积将会增加，购 房者的购房成本随之增加。 ?/房价账/ 带赠送户型，单价或高于普通房源 账单明细：市场上销售的一些带赠送面积的户型，在定价时，开发商便将成本打入单价中， 赠送户型比普通户型或比周边其他在售楼盘价格稍高。 解读：对于高赠送面积的房源是否比较实惠，多数人认为“羊毛出在羊身上”，其实开发商早 就把赠送面积的钱计入购房单价中。但一般购房者在获得更多的使用面积之后，也就不那么 在意价格了。业内人士表示，房价主要还是由整个市场来决定，只是开发商确实会由于产品 不同，而在定价上有不同的策略。 ? /契税账/ 赠送面积减少，购房契税或要多交 账单明细：根据房屋交易契税计算原则，90平方米以下（含）家庭唯一住房，契税税率 为1%；90平方米以上不超过（含）144平方米家庭唯一住房，契税税率为1.5%。 解读：根据新规的面积计算方法，赠送面积减少之后，建筑面积则会增加，契税会增加。 据柳州市建筑设计科学研究院相关工作人员表示，尽管户型只超出0.1平方米，契税税率也 将改变。如购买144平方米家庭唯一住房，契税税率为1.5%；而144.1平方米的家庭唯一住 房，契税税率就变成了3%。如果均按8000元/平方米家庭唯一住宅计算，144.1平方米则多 出17304元。但此前带有高赠送的房源，若开发商提高单价，契税同样会增加。 ?/容积率账/ 赠送提高容积率，降低居住舒适度 账单明细：在一些户型赠送面积较大的小区中，会因为居住人口的增多、容积率提高，而 原规划的公共空间就显得明显不足，从而降低整个小区的居住环境质量，影响生活的舒适 度。 解读：由于缺乏相关建筑常识，很多购房者并不知道开发商赠送面积越大、赠送空间越 多，实际容积率也就越高。柳州市城市规划设计研究院一级注册建筑师李青表示，一般说 来，开发商赠送面积越大，实际容积率也就相应提高，这会在一定程度上影响居住的舒适 度。因为在室内居住空间得到拓展的同时，小区的室外空间环境会因容积率的变大而受影 响。 * 地下室 ?新规：地下室、半地下室 应按其结构外围水平面积 计算。 结构层高在2.2米及以上的 ，应计算全面积；结构层 高在2.2米以下的，应计算 1/2面积。 露台 新规：双层挑高的所谓奇偶层露台，因为有顶盖，将视同阳台，要计算1/2面积。 落地橱窗 附属在建筑物外墙的落地 橱窗，应按其围护结构外 围水平面积计算。结构层 高在2.2米及以上的，应计 算全面积；结构层高在2.2 米以下的应计算1/2面积。 凸（飘）窗 新规：窗台与室内楼地 面高差在0.45米以下且 结构净高在2.10米及以 上的凸（飘）窗，应按 其围护结构外围水平面 积计算1/2面积。 夹层 建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护机构的应按其围护外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积，机构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。 坡屋顶 对于形成建筑空间大坡屋 顶，结构净高在2.1米及 以上的部位应计算全面积 ；机构净高在1.2米及以 上至2.1米以下的部位应 计算1/2面积；结构净高 在1.2米以下的部位不应 计算建筑面积。 *