九江信华城市广场商业地产项目招商营销方案65页_0.docVIP

《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款 0755 QQ 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 九江信华城市广场 招商营销文书 《2007房地产策划大全》策划必备资料库！全国货到付款 0755 QQ 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 阳光假日广场投标文书 第一部分 *****（项目名）广场市场调查初步分析报告 一、 *****（项目名）广场与*****（地区名）市其他同类型市场的对比性分析 *****（项目名）广场位于****（地理位置）卧龙山路与蔡新路交汇处，占地面积约70亩，规划建筑面积8万多平方米。整体区域属****（地理位置）旧的商业地带，已有20多年的商业历史。根据*****（地区名）市的城市规划，本项目属于旧城区改造工程，规划设计为****（地理位置）新的中心商业地带。 （一）地块分析 1、 2、 3、 4、 5、 6、 整体地形呈方形，四条道路交汇而成，易于规划设计。 北至*****（地区名）市政治、经济、文化中心的田家庵区，南通古城寿都凤台，西达八公山风景区的必经之地。 周边银行、交通、医院、学校等基础设施成熟，配套齐全。 ****（地理位置）中心区域，人口集中，流量大。 *****（地区名）集中的煤矿区。 商业基础坚实，氛围浓厚。 （二）同类产品分析 围绕*****（项目名）广场周边已形成几条特色街： Page 2 of 65 阳光假日广场投标文书 1、澳门商业街与香港街历史同等，属于老的商业街，商业品种主要以服装、鞋类为主，人气较旺。 2、床上用品一条街，整条街一百米长，主要客户对象为附近居民和周边县镇批发客户及单位团购。 3、家具一条街，已建成六年，初具规模。 4、其他零星商业街主要经营服装、鞋类、五金、百货类，分散范围较大。 5、长江商贸新区，主要经营建材、服装、鞋类、百货等用品，实力较强、操作手段较先进，是新香港街主要竞争对手。 （三）消费群体分析 1、固有商户群 *****（项目名）广场三个单元，商户152户，主要经营服装类商品，档次以低档为主，绝大部分经商数十年，收入稳定且较高。购买用途主要是自己经营或租赁经营。 2、周边散户群 澳门街、床上用品一条街、家具一条街等经营户，经营品种、规格比*****（项目名）广场相对高档，收入较高，是*****（项目名）广场主要的目标客户。 3、社会游资 本市区县政府、企事业单位和私营业主，收入丰厚、稳定，属于*****（地区名）中高收入阶层，是*****（项目名）广场一部分目标客户。 Page 3 of 65 阳光假日广场投标文书 4、外省招商客户 吸引外省投资经营户入场，形成特色经营种类，特别是江浙一带招商引资。 二、关于产品 产品本身的投入可以说是看的见、摸的着的实实在在的营销行为，它对销售的影响力是其他营销方法所无法取代的。往往开发商对产品的投入不惜工本，价格等其他策略也没有什么差错，但实际结果确依旧得不到市场的青睐，究其原因我们认为产品策略也不单纯是费用的增加、功能的提升，它更是顺应市场的一种营销行为。所以我公司建议： 1、市场规划应该和客源相吻合，符合市场需求而定。 2、市场规划应该顺应和引导消费时尚。 3、市场规划应兼顾实际销售的需要，注意恰当的应对。 三、 关于我们的营销理念 传统的营销理念从20世纪初诞生以来，一直成为市场营销理论无可动摇的基石，也指导着目前合肥、*****（地区名）等及其他省市各个房地产代理公司的营销策划工作，其主要从产品、价格、地点、和促销四个因素来阐述市场营销工作的全过程，通过这四个因素的不同组合来提高营销工作实绩。这一理论的出发点是卖方，而目前安徽房地产市场已经逐步从卖方市场向买方市场过渡，特别在*****（地区名）商业房地产市场竞争趋向激烈。伴随着房地产开发商的增多，房地产开发项目的增多，消费者选择空间的日益加大。传统营销模式已经不符合目前市场的要求。所以我们采取以顾客需求为出发 Page 4 of 65 阳光假日广场投标文书 点，建立在买方市场的基础上的一种新的模式。我们从顾客的需要和欲望、对顾客的成本、便利和沟通四个方面完美组合指导我们的营销策划全过程。我们通过与客户的充分联系和交流，了解客户的有效需求商品和所需的便利服务，对市场规划进行符合客户群购买愿望的定位。 四、 关于一期销售遗留问题 1、 关房产证费用的问题。 2、 有关房屋公摊面积的问题。 3、 有关延迟交付的问题。 4、 有关房屋设施配套的问题。 五、 关于价格 4000元的门面房均价对于*****（地区名）地区市场承受能力有一定的市场风险。根据测算，目前定位的价格