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中国工业地产市场调研报告 工业地产阐述 概况 ?从最初开发区的密集招商，到03~04年第三方工业地产商的兴起，再到07~08年一度的癫狂和瞬间的下落，然后09~10年的产业复苏、起底上扬，直至现在平稳上升的前提下，酝酿着全新的突破。 2.含义 工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在该类土地上的做为工业制造使用的建筑物及其他附属物的统称。其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。 是住宅地产、商用地产和综合类用地以外的第四类性质的用地，在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。 3.分类 重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产、自由贸易区房地产 4.特性 ①大投资 工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。 ②快速启动 基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。 ③提供增值服务 目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展。 ④追求长期稳定回报 因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。 2.开发模式? 工业园区、主体企业引导、工业地产商、综合运作 二.影响中国工业地产的有利和不利因素 有利因素 1、国际产业转移和工业体系全球化 随着工业体系全球化趋势的加剧，全球的工业格局发生巨大的变化。而中国实行改革开放后，工业化进度加快，劳动力和生产资料价格低廉，在工业全球化格局中比较优势明显，工业制造企业纷纷崛起，中国成为全世界最大的工业产品加工厂。 2、产业结构性调整和产业升级 各级政府开始把产业结构性调整和产业升级当成主要经济工作来抓。包括成都、重庆在内的许多二、三线城市正在积极备战新一轮的产业升级和产业大对接。 3、市场需求巨大 众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业房地产带来了稳定持续的客户群体，而国内工业制造业的崛起更是蕴育了一个潜力巨大的工业地产需求市场。 4、投资回报率高 目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8％以上，好的项目能达到9％，甚至高达17％左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12％－16％，回报率较高。 5、融资渠道有望拓宽 2008年底，国务院办公厅发布“落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长”和“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”不利因素 1、市场风险将不断提高 ①国内目前还缺乏完全立足于工业发展的工业地产开发商，其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上，这将产生巨大的供需求脱节，经营风险不可避免。 ②开发商和业主在工业地产市场的竞争更为激烈，态度也更为主动。 ③由于目前普遍存在的市场供大于求现象，工业地产的质量要求更高但价格却在降低。 2、工业用地供应继续吃紧 中国工业用地粗放式的供应阶段已经在2007年走向结束。严格控制新增建设用地特别是工业用地将成为调控的重点。这种政策的结果将使得工业地产市场上土地供应更加紧张，土地投资成本也将大大抬升。 3、目前融资渠道有限 国内开发商中，上市公司还可以通过证劵市场来获取一定的融资能力，而更多的开发商基本上是靠银行贷款这个单一的融资手段来实现资金融通。 中国工业地产的现状 大量的外资投资聚焦工业地产 随着国家加大对住宅地产和商用地产的政策调控，国外的投资大鳄们的注意力已经开始转向了工业房地产且大有蓬勃发展之势。外资在抢占市场的同时也带来了新的开发模式和投资理念。 国内工业地产投资现况 国内工业地产尚在起步阶段，国内的工业地产投资企业看中的可能是凭借自身资源实现拿地的低成本和今后转变为其他商业用地的增值潜力。大致有以下几类投资商： ①原先是住宅地产或者是商用地产的开发商，很早就储备了大量的工业用地，近几年国家的宏观调控政策让他们逐渐把注意力集中到工业地产上来，如上海的复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发商，都开始涉足工业地产领域。 ②大型的产业集团、上市公司在自身的产品生产制造用地中储备了一部分的闲置土地，利用租金产生一些收益，俗称“养地”，静等土地升值。还有就是一些公司的生产基地外移，把容易出租出售的土地或者厂房重新包装定位实行招商。他们的招商特点是只出租不出售。 ③一些民间资本组成的投资集团，在操作上他们具备相当的灵活性，在资金