房地产调研报告_.docVIP

7.目标客群调研分析 7.1 经营商户调研分析 7.1.1 大型商场之目标商户调研 由于大型商业物业将面临长期经营和管理等诸多问题，项目运作初期物业建设品质是否与各零售商之要求相互吻合显得至关重要，是其能否成功经营发展的关键因素。因此，为了使本项目物业之商业概念符合零售商的相应要求，我司针对根据调研初步确定之目标商户进行了专项访谈，以求为本项目大型商业物业市场定位、产品设计提供指导性建议。调研访谈中，我司主要针对各零售商对商业物业店铺之相关要求展开，重点内容包括店铺需求面积、可接收之租金水平及相应之特殊技术要求等。 图表57：大型商业物业店铺商户要求统计表 商品类型 品牌名称 可承受租金水平 店铺要求 特殊要求 行业标准 时装 淑女屋 固定租金，70-80美元/月/㎡ 使用面积100㎡ - 使用面积应在100-200㎡之间为宜 EQ:IQ 扣点租金，约25% 使用面积约100㎡，位置较好，应与其它高档品牌相邻 - 宝姿 固定租金或扣点租金 可视性较好的首层位置，周边必须是国际知名品牌 - 化妆品 郑明明 25%的扣点 使用面积10㎡左右 - 高档：使用面积30㎡；中档：使用面积15㎡ 大宝 10-20%的扣点 长度为3米的柜面2个 - 嫣妮 18-20%的扣点 使用面积20-30㎡，位置最好在进入商场第二排 灯光亮度不低于100-150瓦/㎡ 运动服装 李小双 25%的扣点租金 使用面积30-60㎡，选择体育休闲经营区域的主通道 - 专柜：使用面积50-100㎡；专卖店：100-400㎡；SPORTS100:1000-10000㎡之间不等 运动100 扣点租金或固定租金；约25%的扣点 使用面积在1500-5000㎡之间，最大为10000㎡；层高4米；位置要求为商场中的独立区域 - 休闲服装 扣点租金 使用面积80-100㎡；首层，同类商品区域 - 使用面积80-150㎡之间不等 电子类 摩托罗拉 3%的扣点 使用面积100-200㎡，同时要求位置较好 - 使用面积100-300㎡之间不等 商品类型 品牌名称 可承受租金水平 店铺要求 特殊要求 行业标准 钟表类 西铁城 10-20%的扣点 使用面积40-100㎡；首层 - 专柜：10㎡；专卖店：40-100㎡ 药房 金象大药房 最高可承受50元/天/㎡；10-20%的扣点 使用面积100㎡以上；地下一层或首层 - 使用面积100㎡以上 咖啡厅 星巴克 8-10%的扣点 使用面积100-200㎡；首层，在主要通道附近；吊顶后层高要求在2.5-2.8米之间 - 使用面积100-200㎡之间不等 主题餐厅 Elite Concepts 固定租金或扣点租金；10%的扣点；租期一般为10年 使用面积1600㎡左右；层高4米；位置可以为地下或顶层 - 使用面积大约在500-2000平方米不等 珠宝首饰 周大福 15%的扣点 要求与化妆品、女装组合 - 使用面积30-100㎡之间不等 影院 UA Cinema Circuit 18%的扣点；可接受50000元/月物业管理费用 使用面积3000㎡左右，6-10幕；层高11米，净高8米 - 使用面积应在3000-5000㎡之间不等 保龄球 Dalian Bingshan PA CoLtd-Bowling Centres - 12-16个球道，独立的保龄球中心约40个球道；球道尺寸为40*2米；球场装修需要2-3个星期 - - 溜冰场 Dalian Bingshan PA CoLtd-Iie Rink 20-26%的扣点；通常需要发展商70%投资 封闭的圆形剧场；3-4层中庭；40*20米或45*23米左右的规格 - 使用面积约在500-1000㎡之间不等 西式快餐日餐 肯德基 7-8%的扣点 使用面积350㎡左右；首层或地下一层+首层或地上二层+首层；吊顶后层高不低于3米；招牌长度不低于15米 每天20吨水；电力250千瓦；承重约为450公斤/㎡；有独立的排烟管道 使用面积应在150-500㎡之间不等 麦当劳 3-8%的扣点；因位置不同，1-20元/天/㎡不等 使用面积400㎡左右；吊顶后层高不小于2.7米；首层，有独立出入口 水、电、排烟 吉野家 5-8元/天/㎡ 使用面积300㎡左右；首层或一、二层；形象展示窗不小于8米 - 元绿回转寿司 东方店：租金为40-60美元/月/㎡ 使用面积150-200㎡；吊顶后层高不小于2.8米；空调系统稳定；可视性较好 - 商品类型 品牌名称 可承受租金水平 店铺要求 特殊要求 行业标准 超级市场 家乐福 2-3%的扣点 总面积2-3万㎡，单层面积8000㎡以上；层高6米、柱间距9米；首层和地下一层，有独立出入口；300个